Was sind Baumängel und wie erkennt man sie?

Unter einem Baumangel ist die Abweichung des Zustandes eines Bauwerks vom vereinbarten Sollzustand zu verstehen. Die Vereinbarung des Sollzustandes kann nach dem BGB und/oder nach der VOB getroffen werden.

Gemäß Bauvertrag ist ein Baumangel vorhanden, wenn die im Bauvertrag mit seinen Vertragsbestandteilen (u. a. Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne etc.) vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks nicht gegeben ist.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Vertragsgrundlagen, wie Bau- und Leistungsbeschreibung und die detaillierten Baupläne wirklich übereinstimmen. Darüber hinaus ist eine sofortige Reklamation notwendig, wenn das ausführende Bauunternehmen andere, in der Regel minderwertigere Materialien verwendet, z. B. bei Treppen oder Einbaumöbeln auf Kiefernholz, statt der vereinbarten Eiche zurückgreift (Mangelanzeige). Auch die schriftlich fixierte Qualität von technischen Geräten z. B. in Küche und Heizungsbereich wird häufig mit veralteter oder billigerer Technik unterlaufen. Hier muss der Auftraggeber sofort eingreifen, um seine Ansprüche nicht bereits im Vorwege zu verlieren.

Typische und besonders häufige Baumängel sind mangelhaft ausgeführte Maurerarbeiten während des Rohbaus, Statikfehler und Fehler beim Erstellen der Dachkonstruktion. Hinzu kommen neuerdings häufig Fehler aufgrund mangelnder Fachkenntnisse bei der Erstellung der Wärmedämmung und der Gebäudeabdichtung. Vielfach werden auch die heutigen Ansprüche an den Schall- und Brandschutz nicht erfüllt.

Baumängel rechtzeitig erkennen und reklamieren

Wer sein eigenes Haus baut, ist in der Regel kein Profi im Bauwesen. Es empfiehlt sich daher, für das Erkennen und Reklamieren von Baumängeln einen sachkundigen Baupartner zu engagieren. Hier bieten sich Bausachverständige, Architekten und Bauingenieure und Mitarbeiter von Dekra und TÜV an. Nicht erkannte und reklamierte Baumängel können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Im Schnitt kann man mit rund 40.000 Euro Zusatzkosten bei Zugrundelegung der vergangenen Bauprojekte rechnen.

Es ist daher überaus wichtig, alle Mängel während der einzelnen Bauphasen mit Fotos und Zeugen zu dokumentieren. Weiterhin sollte der Bauunternehmer sofort und schriftlich über die Erkennung der Baumängel unterrichtet und aufgefordert werden, die Mängel unverzüglich zu beseitigen (Mangelanzeige) bzw. das Bauwerk wie vertraglich vereinbart zu erstellen. Um dem Verlangen Nachdruck zu verleihen, sollte dem Unternehmer eine Frist zur Mängelbeseitigung in schriftlicher Form gesetzt werden.

Bei der richtigen Verfahrensweise für die Mängelrüge und Beseitigung von Baumängeln vor der endgültigen Bauabnahme unterscheidet man, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB geschlossen wurde. Für den Bauherrn ist es besser, die Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, da bis zum Zeitpunkt der Bauabnahme die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung beim Bauunternehmer liegt, während die Beweislast nach der Abnahme auf den Bauherren übergeht (Beweislastumkehr).

Was tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?

Wenn der Bauunternehmer die Mängel nicht oder nicht fristgerecht beseitigt, hat der Bauherr das Recht, vereinbarte Abschlagszahlungen einzubehalten. Der im ordnungsgemäßen Bauvertrag vereinbarte Zahlungsplan sollte auch die Formulierung enthalten, dass bis zu 5 % der Bausumme erst dann fällig werden, wenn alle Baumängel beseitigt wurden und alle Bauunterlagen dem Bauherrn vorliegen (Sicherheitseinbehalt).

Zu den notwendigen Bauunterlagen gehören u. a. die Bau-, Fach- und Statikpläne mit der amtlichen Baugenehmigung, die Energieunterlagen, wie Energiebedarfsausweis, Energiepass und Blower-Door-Test-Auswertung, das Abwasserprotokoll, Produktunterlagen und die Anschriften aller am Hausbau beteiligten Unternehmen.

Rechtsanwälte Streich & Kollegen

Herr Rechtsanwalt Finn Streich