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Was wird benötigt, um eine Grundschuld zu löschen?
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Buch- und Briefgrundschuld
Es gibt zwei verschiedene Arten von Grundschulden: mit Brief (= Briefgrundschuld) und ohne Brief (= Buchgrundschuld).
Der Regelfall ist die Briefgrundschuld: das Gesetz bestimmt in § 1116 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1116.html), daß über die Hypothek ein Brief ausgestellt wird (Absatz 1). Das kann ausgeschlossen werden (Absatz 2), was bedeutet: wenn es nicht ausgeschlossen wird, wird ein Brief erteilt. Das gilt über § 1192 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1192.html) gleichermaßen für Grundschulden.
Dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis führt im Grundbuch dazu, daß der Brief nicht vermerkt wird, wenn es einen gibt. Die Eintragung in Abt. III lautet hier: „x Euro Grundschuld für Gläubiger y“. Hier wissen wir, daß es einen Grundschuldbrief geben muß, dessen Vorlage beim Grundbuchamt notwendig ist, wenn sie gelöscht werden soll. Ist hingegen die Brieferteilung ausgeschlossen, lautet der Grundbucheintrag „x Euro Grundschuld ohne Brief für Gläubiger y“ (oder „brieflos“). In diesem Fall ist keine Briefvorlage bei Löschung erforderlich.
Bewilligung der Löschung
Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO (https://dejure.org/gesetze/GBO/19.html). Die Löschung einer Grundschuld ist auch eine Eintragung: es wird eingetragen, daß die Grundschuld gelöscht ist. Das geschieht durch „Röten“, d.h. Unterstreichen des gelöschten Textes mit roter Farbe. Im Ausdruck ist das mittlerweile auch in schwarz akzeptiert, d.h. jeder unterstrichene Text im Grundbuchauszug ist „gelöscht“. Er wird nicht entfernt, damit wir weiterhin lesen können, was früher eingetragen war. Die Historie bleibt so nachvollziehbar, das kann für die Bewertung von Rechtsverhältnissen, aber auch im Streit um fehlerhafte Eintragungen/Löschungen von Bedeutung sein.
Die Bewilligung muß also von demjenigen erklärt werden, zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen ist. Bei einer Buchgrundschuld (= ohne Brief) ist der Berechtigte direkt aus dem Grundbuch ersichtlich (= „Gläubiger y“ im obigen Beispiel). Das ändert sich auch nicht bei einer Abtretung der Grundschuld, da diese erst mit der Eintragung des neuen Gläubigers in das Grundbuch wirksam wird (§ 1154 Abs. 2 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1154.html). Eine Briefgrundschuld ist hingegen bereits dann wirksam abgetreten, wenn die Abtretung vereinbart und der Brief übergeben wurde (§ 1117 Abs. 1 BGB, https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1117.html) – also außerhalb des Grundbuchs ohne dessen Änderung. Der Gläubiger der Briefgrundschuld ergibt sich hier aus dem Grundschuldbrief, nicht notwendigerweise korrekt aus dem Grundbuch. Deshalb ist bei Briefgrundschulden immer auch die Rückgabe des originalen Briefes an das Grundbuchamt notwendig.
Wenn dem Grundbuchamt gegenüber die Löschungsbewilligung von demjenigen erklärt wird, der im Grundschuldbrief als Gläubiger ausgewiesen ist, reicht das. Wenn hingegen jemand anderes die Löschung bewilligt, muß zusätzlich nachgewiesen werden, daß diese Person der heutige Gläubiger ist, und zwar in der Form des § 29 GBO (notariell beurkundet oder zumindest unterschriftsbeglaubigt, https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html). Das bedeutet, daß die Abtretungsvereinbarung mit eingereicht werden muß.
Löschungsantrag
Des weiteren ist ein Antrag an das Grundbuchamt erforderlich, § 13 GBO (https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__13.html). Diesen stellt bei einer Grundschuldlöschung üblicherweise der Eigentümer. Da auch dafür die Form des § 29 GBO erforderlich ist, wird er üblicherweise notariell unterschriftsbeglaubigt und idR. auch vom Notar eingereicht.
Tobias Scheidacker
Notar in Berlin-Charlottenburg
https://ikb-law.de/notar/
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