Die neue eGbR und Auswirkungen auf die Grundbücher

Zum 1. Januar 2024 ändert sich das Recht der „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, kurz GbR. Dem ging ein langer und fachlich erfreulich gründlicher Arbeitsprozess versierter Kollegen voraus (siehe den sog. „Mauracher Entwurf“ hier und die Gesetzesbegründung hier.

Die Änderungen haben insbesondere Auswirkungen auf alle im Grundbuch eingetragenen GbRen. Bislang wurden diese dadurch „identifiziert“, dass ihre Gesellschafter mit in das Grundbuch eingetragen wurden, § 47 Absatz 2 GBO (Grundbuchordnung). Hiermit korrespondierend bestimmte § 899a BGB, dass man bei eingetragenen GbR-Gesellschaftern vermutet, daß diese tatsächlich Gesellschafter sind. Da Gesellschaftsanteile formlos jederzeit übertragbar sein können, half das nicht in Bezug auf die (akzessorische, d.h. von dem Bestehen des Anspruchs abhängige) Vormerkung, wohl aber hinsichtlich des Eigentums selbst. Ohne § 899a BGB hätte man als Käufer einer Immobilie von einer GbR immer zweifeln müssen, ob diese tatsächlich wirksam übertragen kann oder der Eigentumsübergang scheitert – und wegen dieser Zweifel nicht kaufen können. Die Möglichkeit eines gutgläubigen Erwerbs von einer eingetragenen GbR ermöglichte damit grundsätzlich erst, Grundstücke von/mit dieser sicher zu handeln.

Die Reform schafft § 899a BGB nun mit Wirkung zum 01.01.2024 ab. Anstelle dessen wird es ein GbR-Register geben, in das sich jede GbR eintragen kann. Sie ist dann eine „eingetragene GbR“, oder kurz: eGbR. Wie im Handelsregister lassen sich der Gesellschafterbestand und die Vertretungsverhältnisse dem Register entnehmen. Im Grundbuch wird, damit korrespondierend, dann nur noch die GbR mit Angabe ihrer Registernummer und des Registergerichts verzeichnet. Die Angabe der Gesellschafter im Grundbuch entfällt.

Das geschieht aber nicht automatisch, sondern muss beantragt werden. Ein Verkauf der Immobilie ist ab dem 01.01.2024 nicht mehr möglich, wenn nicht die eGbR als Eigentümerin eingetragen ist. Vor einem Verkauf muss also a) die GbR in das GbR-Register eingetragen und b) das Grundbuch insoweit angepasst werden. Anschließend kann die eingetragene eGbR wirksam veräußern. In den notariellen Kaufverträgen wird es künftig wie bei anderen Gesellschaften für die eGbR eine Vertretungsbescheinigung des Notars geben, die den Grundbuchvollzug sichert. Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass sich eGbRen ab dem 01.01.2024 auch in das Transparenzregister eintragen müssen.

Die vorab nötige Registereintragung und Grundbuchumstellung mag deswegen ärgerlich sein, weil sie mit entsprechenden Ausgaben für Notar, Registergericht und Grundbuchamt verbunden ist und die damit einhergehende Zeit dauert. Sie erhöht aber einerseits die Rechtssicherheit und macht andererseits die bei GbRen bislang immer gebotene Abwicklung über ein Notaranderkonto entbehrlich, was erhebliche Kosten spart.

Tobias Scheidacker

Notar in Berlin-Charlottenburg

Zur Person

Geboren 1975 in Greifswald, Studium und Referendariat in Berlin, 2002/03 angestellt als Rechtsanwalt in Erfurt, seit 2004 selbständig in Berlin mit Schwerpunkt Immobilienrecht, Fachanwalt seit 2005, Notar seit Juli 2022. Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzerverein Kreuzberg e.V., betreibt den Blog www.ikb-law.blog.

Unsere Kanzlei befindet sich im Herzen Berlin-Charlottenburgs, zwischen Ku’Damm und Kantstraße, in einem schönen Altbau aus dem 19. Jhdt. Mein Partner Dr. Thomas Hansen ist spezialisiert auf das Wohnungseigentumsrecht, unsere Partnerin Dr. Susanne Rosenstock auf das Strafrecht und unsere Kollegin Amélie-Charlotte von Oppen bearbeitet alle Mietrechtssachen im Wohn- und Gewerberaummietrecht. Ich selbst arbeite überwiegend als Notar sowie in einzelnen, ausgewählten anwaltlichen Angelegenheiten im Bereich des Immobilienrechts.