WEG-Reform 2020 – Eigentümerversammlungen werden effektiver

Am 1. Dezember 2020 trat eine Novelle des WEG-Rechts in Kraft, die zahlreiche Änderungen in diesem Bereich mit sich bringt. Knapp 1,75 Millionen Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland und deren Verwaltungen sehen sich in jetzt einer neuen Situation gegenüber. Einen zusammenfassenden Überblick über die Änderungen gibt es hier. Auf den besonders wichtigen Teilbereich der baulichen Veränderungen wurde bereits in einem anderen Rechtstipp (hier klicken) vertieft eingegangen. Auf das, worauf die Verwalter der Eigentümergemeinschaften zukünftig achten müssen, sind wir hier eingegangen. In diesem Rechtstipp soll es um die Eigentümerversammlung gehen.

Größere Bedeutung für die Eigentümerversammlung

Generell lässt sich feststellen, dass die Eigentümerversammlungen durch die Reform aufgewertet werden. So werden künftig grundsätzlich alle Beschlüsse mit der (einfachen) Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Die einzige Ausnahme von diesem einfachen Mehrheitsprinzip ergibt sich aus § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG und betrifft die Kostenverteilung bei einer baulichen Veränderung. Genaueres hierzu lesen Sie hier.

Es gilt nach dem Gesetz das „Kopfprinzip“. D. h., jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme (gibt es mehrere Miteigentümer, können sie diese Stimme nur einheitlich ausüben). Das gilt unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten und entsprechende Anteile tatsächlich im Eigentum des Wohneigentümers stehen. Diese Regelung kann jedoch von der Eigentümergemeinschaft so geändert werden, dass sich die Stimmverhältnisse an den quantitativen Eigentumsverhältnissen innerhalb der Gemeinschaft orientieren. Wenn innerhalb einer Wohneigentümergemeinschaft eine entsprechende Vereinbarung bereits existiert, bleibt die auch weiterhin gültig.

Aktive Mitglieder sind im Vorteil

Eine deutliche Vereinfachung bei der Durchführung der Versammlung, ergibt sich daraus, dass § 25 WEG kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr vorsieht. Vor der WEG-Reform war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder zumindest vertreten waren. Dies gilt jetzt nicht mehr, bereits ein einziger Teilnehmer reicht aus, um die Versammlung durchzuführen.

Das wird dazu führen, dass aktive Minderheiten die Mehrheit der Eigentümer dominieren können. Denn die Aufwertung der Eigentümerversammlung führt dazu, dass die erforderlichen Mehrheiten nicht auf Basis der gesamten Mitgliederzahl einer Eigentümergemeinschaft entstehen, sondern grundsätzlich auf Grundlage der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen.

Zugang zur Versammlung wird erleichtert

Im Gegenzug wird die Teilnahme für die Mitglieder der WEG an der Versammlung erleichtert. Die Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung verlängert sich gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG auf drei Wochen. Damit wird es Eigentümern mit vollem Terminkalender einfacher gemacht, auf die Versammlung Einfluss zu nehmen.

Außerdem können die Wohnungseigentümer beschließen, dass eine Teilnahme in elektronischer Form möglich ist. Allerdings geht das nicht so weit, dass auf die Möglichkeit der Präsenzteilnahme verzichtet werden könnte – auch nicht, wenn alle Eigentümer das so wollen. Eine rein virtuelle Eigentümerversammlung wird es daher auch zukünftig nicht geben.

Ansonsten sind die Eigentümergemeinschaften jedoch völlig frei, wie sie die technischen und organisatorischen Regeln konkret ausgestalten wollen. Erforderlich ist lediglich ein Mehrheitsbeschluss.

Mehrheitsentscheidungen per WhatsApp

Auch wenn keine virtuellen Versammlungen möglich sind, so gibt es aber jetzt zumindest die Möglichkeit der rein elektronisch gestützten Beschlussfassung im Umlaufverfahren. Nach § 23 Abs. 3 WEG bedarf ein Umlaufbeschluss nicht mehr der Schriftform. Es reicht die Zustimmung in Textform, was konkret auch E-Mails oder Messenger-Dienste grundsätzlich einschließt.

Liegen also beispielsweise für einen Beschluss noch nicht alle Informationen vor, kann die WEG beschließen, dass die endgültige Willensbildung durch einen Umlaufbeschluss erfolgt, der dann theoretisch (ohne Berücksichtigung ggf. datenschutzrechtlicher Implikationen) innerhalb einer WhatsApp-Gruppe gefasst wird.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar weder die Kontaktaufnahme noch allgemeine Vorfragen mit Kosten verbunden sind – aber die eigentliche Beratungstätigkeit und die Beantwortung rechtlicher Fragen schon.