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WEG: Sonderumlage in Höhe von "circa" 18.000 € ist nicht bestimmt genug. Folge: Beschluss nichtig!
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Der Sonderumlagebeschluss ist die Grundlage für die Zahlungspflicht eines Wohnungseigentümers. Ein Beschluss, nachdem eine Sonderumlage in Höhe von „circa“ 18.000 € erhoben werden soll, ist nicht konkret genug. Der Beschluss ist deshalb mangels hinreichender Bestimmtheit nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig.
Der Fall:
Das Amtsgericht Friedberg musste über folgenden Beschluss entscheiden: „Die Kosten in Höhe von circa 18.000 € werden per Sonderumlage erhoben. Fälligkeit 28.2.2021. Der Umlageschlüssel richtet sich nach den Miteigentumsanteilen an. Berechnung siehe Anlage zur Einladung.“
Ein Miteigentümer weigerte sich, diese Sonderumlage zu zahlen und deshalb hat die Wohnungseigentümergemeinschaft ihn auf Zahlung seines Anteils an der Sonderumlage verklagt.
Nach Ansicht des Amtsgerichtes Friedberg ist der Beschluss nicht geeignet, eine Zahlungspflicht des Eigentümers zu begründen. Er ist nichtig, weil es ihm an einer hinreichenden Bestimmtheit fehlt. Die beschlossene Sonderumlage in Höhe von einer circa-Angabe ist nicht konkret beziffert. Nach allgemeiner Meinung ist eine circa-Angabe im allgemeinen Sprachgebrauch, eine ungefähre, jedenfalls nicht verbindliche Aussage, bei der durchaus Toleranztoleranzen von mindestens +/- 10 % auftreten können. Im Ergebnis müsste der Verwalter letztendlich bestimmen wir wohl tatsächlich Unterlagen sein. Das jedoch nicht seine Aufgabe. Amtsgericht Friedberg, Urteil vom 26.8.2022 – 2284 8,21
Konkreter Betrag erforderlich
Die Entscheidung ist richtig. Ein Beschluss über die Sonderumlage muss einen eindeutigen Betrag ausweisen, den die Eigentümer zu zahlen haben. Der Beschluss über die Sonderumlage muss insgesamt 4 Voraussetzungen aufweisen, um wirksam zu sein:
- Er muss den Gesamtbetrag,
- den Verteilerschlüssel,
- den Betrag, der sich daraus für den jeweiligen ein Eigentümer errechnet und
- die Fälligkeit angeben.
In Anbetracht dieser Voraussetzungen ist es erforderlich, dass ein Beschluss einen konkreten Betrag aufweist, der an einem konkreten Termin fällig wird.
Ermessensspielraum bei der Beschlussfassung
Außerdem haben die Eigentümer bei der Beschlussfassung einen Ermessensspielraum für die Bestimmung der Sonderumlage und für die Bestimmung der Höhe der Sonderumlage. Sie können durchaus den voraussichtlichen Gesamtbetrag um einen angemessenen Betrag erhöhen, damit sichergestellt ist, dass etwaige Ausfälle oder Preiserhöhungen einberechnet sind.
Stellt sich später heraus, dass die beschlossene Sonderumlage nicht ausreicht, müssen die Eigentümer erneut eine Versammlung einberufen, in der sie über eine zweite Sonderumlage beschließen müssen.
Ich gehe insoweit davon aus, dass die Eigentümer auf Vorschlag des Verwalters deshalb einen „ca. Beschluss“ gefasst haben, um sich eventuell diese zweite, möglicherweise erforderliche, Eigentümerversammlung zu umgehen.
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