Widerspruch gegen die Kündigung - ​Härtegründe nach § 574ff BGB

Als Vermieter kennen Sie es vielleicht: Ein Mietverhältnis lässt sich manchmal nur schwer beenden, insbesondere wenn Mieter Härtegründe geltend machen. Das deutsche Mietrecht gibt Mietern starke Schutzrechte – dazu gehört auch der Widerspruch gegen eine Kündigung aufgrund persönlicher Härte. Was bedeutet das für Sie als Vermieter? Wie können Sie damit umgehen, wenn ein Mieter den Auszug verweigert und Härtegründe nach § 574 BGB geltend macht? Dieser Beitrag hilft Ihnen, das Thema besser zu verstehen und gibt Ihnen Tipps, wie Sie mit professioneller Unterstützung Ihre Interessen wahren können.

Was ist der Härtefall-Widerspruch nach § 574 BGB?

§ 574 BGB eröffnet Mietern die Möglichkeit, gegen eine ordentliche Kündigung Widerspruch einzulegen, wenn der Auszug für sie oder Angehörige des Haushalts eine unzumutbare Härte darstellen würde. Im Kern schützt das Gesetz Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung, wenn bestimmte Härtegründe vorliegen, wie etwa schwere gesundheitliche Probleme oder eine fortgeschrittene Schwangerschaft. Dieses Recht gilt auch bei einer Kündigung des Mietverhältnisses durch Eigenbedarf, bei gewissen Vertragsverletzungen oder bei einer Kündigung wegen der geplanten Sanierung/Modernisierung der Wohnung.

Wann gilt der Härtefall nicht?

Dagegen darf sich der Mieter nicht auf sog. Härtegründe berufen, wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen könnte. 

Denn § 574 Abs. 1 S. 2 BGB besagt, dass der Widerspruch gegen die Kündigung nicht möglich ist, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das ist u.a. bei Mietrückständen der Fall.

Ob der Vermieter auch tatsächlich eine fristlose Kündigung erklärt, spielt dabei keine Rolle. Sollte sich der Vermieter also als Entgegenkommen entscheiden, "nur" eine ordentliche Kündigung auszusprechen, darf sich der Mieter trotzdem nicht auf Härtegründe berufen.

Typische Härtegründe im Mietrecht

Typische Härtegründe können u.a. sein:

• Gesundheitliche Einschränkungen: Schwerwiegende Erkrankungen oder psychische Belastungen, die durch einen Umzug verschlimmert werden könnten.
• Fortgeschrittenes Alter: Senioren haben in der Regel stärkere Chancen, erfolgreich gegen eine Kündigung vorzugehen, insbesondere wenn ein Umzug für sie eine hohe Belastung bedeutet.
•  Familienverhältnisse: Eine Schwangerschaft, der Schulwechsel eines Kindes oder die Pflege eines nahen Angehörigen im Haushalt.
• Fehlende Alternativen: Wenn der Mieter nachweisen kann, dass er keine vergleichbare, erschwingliche Wohnung finden kann, kann auch dies als Härtefall anerkannt werden.
• erforderlicher Zwischenumzug: Sollte der Mieter bereits konkreten neuen Wohnraum zur Verfügung haben, der aber nicht direkt im Anschluss an das Mietverhältniss bezogen werden kann, wird ihm in der Regel ein Zwischenumzug nicht zugemutet werden können. 

DIe Liste der möglichen Härtefallgründe ist nicht abschließend und soll lediglich eine Übersicht darstellen. Im Ergebnis sind die geltend gemachten Gründe immer im Einzelfall zu betrachten und zu hinterfragen.

Wann greift der Härtefall-Widerspruch?

Ein Mieter muss den Härtefall im Detail belegen, und dies auch innerhalb der Frist des Kündigungsschutzes. Bei einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs beispielsweise reicht es nicht, dass der Mieter den Verlust der Wohnung bedauert. Es müssen schwerwiegende, außergewöhnliche Umstände vorliegen, die durch fachärztliche Atteste oder andere Dokumente nachgewiesen werden können. Besonders bedeutsam ist hierbei, dass das Gericht stets eine Abwägung der Interessen beider Parteien vornehmen muss. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter die Möglichkeit haben, Ihre eigenen Interessen – zum Beispiel die Notwendigkeit einer Nutzung der Wohnung für sich selbst oder Familienmitglieder – zu betonen.

Wann muss der Mieter den Widerspruch einlegen?

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. 

Diese Frist gilt allerdings nur, wenn der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung, jedenfalls aber rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist, auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat, § 574b BGB.

Vermietern kann daher nur geraten werden, bereits vor Ausspruch der Kündigung umfassende rechtliche Beratung einzuholen.

Wie können Sie als Vermieter auf einen Härtefall-Widerspruch reagieren?

Wenn Ihr Mieter gegen die Kündigung Härtegründe geltend macht, ist es ratsam, sich frühzeitig rechtlich beraten zu lassen. Es gibt unterschiedliche Strategien, um auf einen Härtefall-Widerspruch zu reagieren:

Prüfung der Härtegründe: Lassen Sie die Argumente und Nachweise des Mieters juristisch bewerten. Oftmals ist nicht jeder vom Mieter vorgebrachte Grund tatsächlich ein Härtegrund im Sinne des Gesetzes. Beispielsweise sind finanzielle Engpässe allein kein ausreichender Härtegrund. Auch das Fehlen einer Alternativwohnung ist so gesehen noch kein Härtegrund. Der Mieter muss nämlich darlegen und beweisen, dass er sich auch ausreichend um eine neue Wohnung gekümmert hat. Das Vorliegen von einzelnen Bewerbungen reicht hierbei nicht aus.

Interessenabwägung einfordern: Weisen Sie darauf hin, dass das Gericht Ihre Interessen als Vermieter ebenso berücksichtigen muss. Wenn beispielsweise die Wohnung für ein enges Familienmitglied gebraucht wird oder eine geplante Modernisierung wirtschaftlich notwendig ist, kann dies in die Entscheidung mit einfließen.

Alternativen verhandeln: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, dem Mieter Alternativen anzubieten, etwa eine längere Räumungsfrist oder Unterstützung bei der Wohnungssuche. Dies zeigt Ihre Kompromissbereitschaft und kann später vor Gericht von Vorteil sein.

Mietaufhebungsvertrag: Einvernehmliche Lösungen sind oft der beste Weg, um langwierige und kostenintensive Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Ein professionell gestalteter Mietaufhebungsvertrag kann die Bedingungen einer Beendigung festlegen und beiden Parteien mehr Planbarkeit bieten.

rechtzeitig Räumungsklage einreichen: Legt der Mieter innerhalb der oben genannten Frist (spätestens zwei Monate vor dem Mietende - sofern der Mieter hierauf hingewiesen wurde) Widerspruch gegen die Kündigung ein, müssen Sie als Vermieter nicht warten, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Sie können auch bereits nach dem Geltendmachen von Härtegründen KLage auf (zukünftige) Räumung erheben.

Welche Rolle spielt das Gericht im Härtefall-Widerspruch?

Letztlich entscheidet das Gericht über den Härtefall-Widerspruch. Dabei prüft es die tatsächliche Härte im Einzelfall und nimmt eine umfassende Interessenabwägung vor. Unter Umständen kann das Gericht sogar ein Sachverständigengutachten einholen, um den gesundheitlichen Zustand der Mieter feststellen zu lassen.

Für Sie als Vermieter ist es daher wichtig, von Anfang an eine klare und gut dokumentierte Argumentationslinie zu entwickeln, die Ihre eigene Situation – etwa eine ernsthafte Eigenbedarfsituation – deutlich macht.

Gerichte sind in der Regel streng, wenn es um den Schutz der Mieterrechte geht. Jedoch haben Sie als Vermieter auch starke Interessen, die in den Verfahren berücksichtigt werden müssen, vor allem wenn Ihre Gründe gut dokumentiert und glaubhaft sind.

Nutzen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten

Ein Härtefall-Widerspruch kann die Durchsetzung einer Kündigung erheblich erschweren und für Vermieter eine große Herausforderung darstellen. Aber es gibt Strategien und rechtliche Möglichkeiten, um diesen Prozess bestmöglich zu gestalten. Mit einer professionellen Beratung können Sie die Chancen Ihrer Argumentation erhöhen und möglicherweise doch die gewünschte Räumung erreichen.

Als Fachanwalt für Mietrecht stehe ich Ihnen dabei zur Seite. Ich berate Vermieter im Raum Nürnberg, Fürth, Schwabach und Roth umfassend und individuell. Meine langjährige Erfahrung ermöglicht es mir, komplexe Mietrechtsfälle effektiv zu analysieren und Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Interessen behilflich zu sein. Auch deutschlandweit bin ich für meine Mandanten tätig und unterstütze bei der Vorbereitung der Kündigung wie auch bei der Durchsetzung der Räumungsklage. 

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166 oder per e-Mail unter info@rae-schwabach.de