Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen können fristlose Kündigung begründen

Vielen Vermietern dürfte folgendes Problem bekannt sein: Obwohl Ihr Mieter zu einer pünktlichen Mietzahlung verpflichtet ist, geht die Miete mal am 10. und mal am 20. eines Monats ein.

Dies ist für den Vermieter gerade dann sehr unglücklich, wenn von dem Mieterkonto die laufenden Darlehensraten zur Finanzierung der Wohnung bezahlt werden.

Der BGH musste sich im Jahr 2016, Urteil vom 29.06.2016, Az.: VIII ZR 173/15 dieser Frage annehmen und traf eine Entscheidung zugunsten der Vermieter: Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen können nach den Umständen des Einzelfalles eine außerordentliche Kündigung des Mieters begründen.

In dem zugrunde liegenden Fall wurde die streitgegenständliche Wohnung durch die beklagte Mieterin und ihre beklagten, volljährigen Töchter bewohnt. Die Mieterin selbst bezog Leistungen des Jobcenters, eine ihrer Töchter erhielt eine anteilige Unterstützung für die Miete, die direkt an die klagende Vermieterin gezahlt wurde.

Nachdem aufgrund von Zahlungsrückständen das Mietverhältnis fristlos gekündigt wurde, konnte die Räumung durch eine Schonfristzahlung abgewendet werden. Der rechtshängige Rechtsstreit wurde für erledigt erklärt.

Im August desselben Jahres wurde die Miete nur zum Teil beglichen, ebenso für den Oktober. Eine Begleichung erfolgte verspätet am 30. Oktober. Die Klägerin mahnte die Beklagte zu ab und forderte zu einer pünktlichen Mietzahlung auf. Im November blieb erneut ein Teilbetrag offen. Ebenso im März. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich.

Nachdem die Klage auf Räumung erstinstanzlich erfolgreich war, hob das Landgericht die Entscheidung auf und wies die Räumungsklage ab. Die darauf eingereichte Revision vor dem BGH hatte Erfolg.

Dies dürfte viele Vermieter freuen, die mit demselben Problem einer unpünktlichen Mietzahlung ihrer Mieter zu tun haben.

Zu betonen ist jedoch, dass die Entscheidung über eine außerordentliche Kündigung des Mieters bei einer unpünktlichen Mietzahlung eine Entscheidung des Einzelfalles ist. Dies hat den Grund, dass der Tatbestand einer unpünktlichen Mietzahlung keinen normierten Kündigungsgrund des Vermieters nach §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 2 BGB darstellt.

Vielmehr ist in einem solchen Fall möglicherweise § 543 Abs. 1 BGB einschlägig, nach dem jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Insoweit bedarf es einer Abwägung der jeweiligen Interessen, die dem Tatrichter vorbehalten sind.

Der BGH stellte dabei fest, dass eine Abwägung dann zugunsten des Vermieters ausgehen kann, wenn die verspäteten Zahlungen zahlreich und über einen erheblichen Zeitraum auftreten sowie erhebliche Beträge betreffen. Zudem kann zugunsten des Vermieters sprechen, dass er auf eine pünktliche Mietzahlung angewiesen ist, weil er davon entsprechende Kredite bedienen muss oder seinen Lebensunterhalt bestreitet. Relevant ist auch der bisherige störungsfreie Verlauf des Mietverhältnisses.

Diese Umstände müssen von dem entscheidenden Gericht zunächst ermittelt werden und es bedarf einer Abwägung für den Einzelfall. Sodann kann jedoch die Entscheidung zugunsten des klagenden Vermieters ausfallen.

Haben auch Sie als Vermieter Probleme mit unpünktlichen Mietzahlungen, warten Sie nicht und setzen Sie sich mit uns in Verbindung. Wir beraten Sie gerne über ein weiteres Vorgehen.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen