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Wohnungseigentum und WEG – das Problem Hausgeld
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Als Immobilieneigentümer wohnt nur derjenige „mietfrei“, der alleiniger Eigentümer einer Immobilie, also eines sog. „alleinstehenden Hauses“ ist. Eigentümer einer sog. Doppelhaushälfte oder einer Eigentumswohnung fallen nicht darunter.
Die Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung (sog. GemO) regelt im deutschen Wohnungseigentumsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist eine autonom gesetzte Grundordnung der Gemeinschaft, die üblicherweise bei der Begründung des Wohnungseigentums festgesetzt wird. Es sollte wohl überlegt sein, bevor Sie sich auf „gemeinschaftliches Wohnungseigentum“ (WEG) einlassen. Denn Sie tragen neben den laufenden Kosten auch Sanierungskosten oder Modernisierungskosten mit, die mehrheitlich beschlossen werden. Dafür müssen Sie Rücklagen bilden.
Was ist das Hausgeld – was passiert bei Zahlungsverzug?
Das sog. Hausgeld ist das Äquivalent der Betriebskostenvorauszahlung des Mieters. Die dahin gehenden Positionen sind nahezu deckungsgleich. Dies sind monatliche Zahlungen, mit denen die Kosten aller Eigentümer beglichen werden. Kommt ein Miteigentümer mit diesen Zahlungen in Verzug, drohen ernsthafte Konsequenzen. Gerät z. B. ein Wohnungseigentümer in erheblichen Zahlungsverzug, dies wird bei einem Rückstand von 6 Monaten angenommen, kann und darf die Eigentümergemeinschaft beschließen, ihn von der Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung auszuschließen (OLG Frankfurt/Main, AZ: 20 W 56/06). Haben Sie Ihre Wohnung vermietet, darf der Mieter jedoch nicht sanktioniert werden, Ihr Zahlungsverzug läuft aber weiter (Kammergericht Berlin, AZ: 8 U 208/05).
Entziehung des Wohnungseigentums
Bei Zahlungsverzug ist entweder geregelt, dass die Hausverwaltung den säumigen Eigentümer auf Zahlung verklagt, andernfalls muss die Eigentümergemeinschaft dies beschließen. Die Gemeinschaft muss die anfallenden Kosten immer tragen, erforderlich ist ggf. eine Liquiditätsumlage. Zahlt der Eigentümer trotz Abmahnung und Zahlungsklage nicht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Entziehung des Wohneigentums klagen und den säumigen Eigentümer zum Verkauf der Wohnung zwingen (BGH, AZ: V ZR 26/06).
Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.
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