Wohnungseigentumskauf – rechtliche Hinweise / residential property purchase & real estate investment

Während in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt die Preise für die Mieten kontinuierlich in die Höhe schießen, nehmen dies bundesweit immer mehr Menschen zum Anlass, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Sie kann einerseits sowohl selbst genutzt werden oder lässt sich weitervermieten. Vor allem kann sie als Kapitalanlage dienen oder dank stetigen Einnahmen durch Miete als eigene Altersvorsorge. Vor der Entscheidung des Erwerbs von Wohnungs-,Eigentum sollte in jedem Falle zur Wahl, Ausgestaltung und Prüfung der rechtlichen Belange ein Anwalt/eine Anwältin beauftragt werden, die Sie gemeinsam auf diesem Weg unterstützt und professionell vertritt.

Im Folgenden sollen daher nur Vorabinformationen für den Erwerberinteressenten/die Erwerberinteressentin zur Verfügung gestellt werden, die jedoch in keinem Umfang die Beratung und Vertretung durch den Anwalt/die Anwältin ersetzen kann:

Zunächst muss zwingend die Immobilienfinanzierung der Eigentumswohnung geklärt werden. Nur selten dürfte das gewünschte Eigenheim bereits durch 100 % Eigenkapital zu finanzieren sein. Somit bleibt meist die Immobilienfinanzierung in Form eines Ratenkredites. Diese Kriterien prüfen Sie vorab in Rücksprache und ausführlicher Beratung durch Ihre Bank. (u. a. Annuitätendarlehen, Absicherung über Bausparvertrag, Lebensversicherungen etc.)

Wichtig ist in jedem Fall, dass ca. 20 % der Kaufsumme in Form von Eigenkapital eingebracht werden können. Sollte der komplette Betrag als Darlehen beim Finanzinstitut aufgenommen werden, kann dies ggf. zu Schwierigkeiten mit der Genehmigung kommen. In jedem Fall überprüft die Bank bei Eingang des Kreditantrages zum Kauf einer Eigentumswohnung die Immobilie und fertigt ihre eigene Immobilienbewertung an.

Des Weiteren muss entsprechend ein geeignetes Objekt gefunden werden. Dabei steht im Zentrum der Auswahl die Frage nach der Nutzung der Immobilie. So werden beispielsweise an die Wohnung für die studierende Tochter andere Ansprüche gestellt als an eine Wohnung, die für die gesamte Familie ein neues Heim sein soll. Durch einen Vergleich (je nach Wahl des Gebietes und des Umlandes) mit anderen Wohnungen kann zudem der Kaufpreis besser abgeschätzt werden. Sofern die Finanzierung geklärt ist und eine geeignete Immobilie gefunden wurde, erfolgt ein detaillierter Blick auf das Objekt. Es wird aus Praxiserfahrung dringend empfohlen, einen geprüften Sachverständigen zurate zu ziehen, der die erforderliche Expertise durch Sachkunde ausweist.

Grundsätzlich wird zwischen gebrauchten und neuen Wohnungen unterschieden. Letztere bestehen zum Zeitpunkt des Kaufs nur „auf dem Papier“, weshalb der Interessent sich von der Seriosität des Bauträgers überzeugen sollte. Bei Bestandswohnungen ist der Zustand der genau zu begutachten und zu dokumentieren. Fragen nach dem Denkmalschutz und einer Kernsanierung sind ebenso angebracht wie eine Begutachtung des sozialen Umfeldes. Zudem sollte gecheckt werden, was zeitnah zu renovieren ist.

Ganz gleich ob Maisonette, Loft oder konservativ geschnittenes Appartement: Die Lage ist bei Immobilien immer noch das entscheidende Kriterium. Insbesondere Punkte wie Nahverkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Straßen, Schulen und Aussicht sind beachtenswert.

Darüber hinaus ist stets zu bedenken, dass für Eigentumswohnungen nicht nur der Kaufpreis und die Steuern für den Kaufpreis entrichtet werden, sondern auch regelmäßig Nebenkostenhinzukommen. Dies sind etwa die Betriebskosten: Wasser, Müllentsorgung, Hausstrom, Versicherungen (außer die Hausratversicherung), Hausmeisterentgelt, Grundsteuer, Gartenpflege, Treppenhaus, Heizkosten, Kontogebühren, Verwaltungskosten. Zu den sogenannten Instandhaltungskosten gehören bspw.: Etwaige Ausbesserungen an Fassade, Dach, Treppenhaus, Leitungen, Elektrik; der Wirtschaftsplan der vergangenen 5 Jahre gibt hier erste Hinweise.

Im Rahmen des Rücklagefonds sollte von dem Erwerber/der Erwerberin auch nach der Höhe der Rücklagen gefragt werden und welche Investitionen in den kommenden Jahren anstehen bzw. voraussichtlich getätigt werden. Ferner sollten mögliche Sonderzahlungen beachtet werden, was unter Umständen in die Preisverhandlung mit dem Wohnungseigentümer einfließen kann.

Wichtig um Rahmen der Vorlage oder der Erstellung eines entsprechenden Wohnungseigentumskaufvertrages sind die Regelungen zur Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte und Teilungserklärung. Welche Rechte und Pflichten der Eigentümer hat, ist in der Gemeinschaftsordnung fixiert. In der Teilungserklärung erfahren die Kaufinteressenten, wie sich die eigentumsmäßige Wohnanlagenaufteilung gestaltet. Des Weiteren kann es Sondernutzungsrechte geben, die sich auf Pkw-Stellplätze oder Gartenflächen beziehen. Diese Räume bzw. Flächen verbleiben selbstverständlich im gemeinschaftlichen Eigentum. In den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen erfährt der/die Kaufinteressent/in viel über bereits vollzogene Renovierungs- und Reparaturmaßnahmen am Haus sowie den geplanten Maßnahmen. Des Weiteren lässt sich aus den Protokollen das Verhältnis der Hausgemeinschaft untereinander ablesen. 

Augenmerk sollte auch gelegt werden auf die Wahl des Hausverwalters. Er wird von der Hausgemeinschaft für einen Zeitraum von circa drei Jahren gewählt und an ihn wird das Hausgeld gezahlt. Wie gut das Haus mit den Eigentumswohnungen organisiert ist, hängt daher von seiner Tätigkeit ebenfalls ab. 

Fazit: Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein komplexer Prozess, der sowohl steuerlich, betriebswirtschaftlich als auch rechtlich gut vorbereitet werden sollte. Der Hausbau und die damit verbundene Baufinanzierung sind allerdings noch komplexer, weshalb in jedem Falle die Beauftragung eines Anwalts/einer Anwältin dringend zu empfehlen ist.

English version:

While prices for rents in the metropol of Berlin, Hamburg, Munich, Dusseldorf and Frankfurt are steadily skyrocketing, more and more people across the country are using this opportunity to buy an appropriate porperty. On the one hand, it can be used by itself or can be re-lend. Above all, it can serve as an investment or provide a steady income through rent as a separate pension. In any case, before deciding to purchase a property, a lawyer should be appointed to select, design and review the legal issues that will support and professionally represent you along the way.

In the following, therefore only advance information is to be made available to the purchaser which however cannot replace the advice and representation by the lawyer to any extent:

First of all, the real estate financing of the property must be clarified. Only rarely will the desired home already be financed by 100 % equity. Thus, the real estate financing usually remains in the form of a installment loan. These criteria you check in advance in consultation and detailed advice from your bank. (inter alia, annuity loans, hedging through Bauspar contract, life insurance, etc.)

It is important in any case that approximately 20 % of the purchase price can be brought in the form of equity. If the full amount is taken out as a loan to the financial institution, this may lead to difficulties with the approval. In any case, upon receipt of the loan application for the purchase of a property, the bank reviews the property and prepares its own property valuation.

Furthermore, a suitable object must be found accordingly. At the center of the selection is the question for the use of the property. For example, other demands are placed on the home for the student daughter than on an apartment intended to be a new home for the entire family. By comparing (depending on the choice of the area and the surrounding area) with other apartments, the purchase price can also be better estimated. If the financing has been clarified and a suitable property has been found, a detailed look has to be given at the property. It is strongly recommended from practical experience to consult a certified expert in properties who provides the required expertise.

Basically, a distinction is made between used and new apartments. The second exist at the time of purchase only „on paper“, which is why the interested party should be convinced of the seriousness of the developer. For existing housing, the condition of the exact survey and documentation. Questions about the preservation of historical monuments and a refurbishment are as appropriate as an appraisal of the social environment. In addition should be checked which is to be renovated in a timely manner.

Regardless of whether it's a maisonette, a loft or a conservative apartment: the situation is still the decisive criterion for real estate. In particular, points such as transport links, shopping, roads, schools and views are noteworthy.

In addition, it must always be kept in mind that for property not only the purchase price and the taxes are paid for the purchase price, but also regular ancillary costs. These are, for example, the operating costs: water, waste disposal, domestic electricity, insurance (except home contents insurance), caretaker fee, property tax, garden maintenance, staircase, heating costs, account fees, administrative costs. The so-called maintenance costs include for example: Any repairs to the facade, roof, staircase, wiring, electrical; The economic plan of the past 5 years gives first indications here.

Within the framework of the reserve fund, the acquirer should also ask about the amount of the reserves and what investments are expected or likely to be made in the upcoming years. In addition, possible special payments should be considered, which may be included in the price negotiation with the homeowner.

Important for the scope of the submission or the preparation of a corresponding housing purchase contract are the regulations on community, special rights of use and declaration of division. What rights and obligations the owner has is fixed in the community regulations. In the declaration of division, prospective buyers are informed about how the property layout is structured. Furthermore, there may be special use rights relating to car parking spaces or garden areas. Of course, these rooms or areas remain jointly owned. In the logs of recent owner meetings, the prospective buyer learns a lot about already completed renovation and repair work on the house and the planned measures. Furthermore, it is possible to read from the logs the relationship of the community.

Attention should also be paid to the choice of the property manager. He is elected by the community for a period of about three years and whom is paid the house money to. How well the property community is organized, therefore, depends on its activity also.

In conclusion: The purchase of a porperty or real estate is a complex process that should be well prepared by tax, business and legal reasons. However, house building and the related construction financing is even more complex as the need of advice by a lawyer here is strongly recommended.