Wohnungseigentumsrecht in Ronnenberg: Betriebskostenabrechnung ohne Beschlussfassung der WEG

Der Sachverhalt

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung rechnete mit seinem Mieter die Betriebskosten für das Jahr 2013 ab. Er bezog sich auf die von der Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erstellte Jahresabrechnung. Da es in der WEG zahlreiche Probleme gab, wurde die Jahresabrechnung nicht durch einen Beschluss genehmigt. Ob und wann ein solcher Beschluss zu erwarten ist, war nicht absehbar. Der Vermieter klagte nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung dennoch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus seiner Betriebskostenabrechnung.

Das Urteil

Das Amtsgericht Offenbach hat seine Klage mit Urteil vom 07.07.2015 abgewiesen, vgl. Az. 37 C 29/15 unter Bezugnahme auf Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.03.2000, Az. 10 U 160/97.

Nach Auffassung der Gerichte darf ein Wohnungseigentümer nur die tatsächlich auf ihn entfallenden Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen. Auch der Eigentümer muss abgerechnete Kosten erst an die Gemeinschaft zahlen, wenn diese Kosten durch einen wirksamen Beschluss genehmigt werden. Vor dieser Beschlussfassung sind dem Eigentümer keine Kosten entstanden, die er auf seinen Mieter umlegen kann, da vorher nicht fest steht, welche Kosten dem Eigentümer entstanden sind.

Hinweis für die Praxis

Der Fall betrifft die Schnittstelle zwischen Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Zunächst müssen zwei „Baustellen“ auseinander gehalten werden. Einmal der Vertrag zwischen Mieter und Vermieter und andererseits das Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und der WEG. Der Eigentümer gibt nach Genehmigung der durch die Hausverwaltung erstellten Jahresabrechnung die umlagefähigen Kosten an seinen Mieter weiter. Dabei muss er darauf achten, nur die Kostenpositionen umzulegen, die nach der Betriebskostenverordnung vom Mieter geschuldet sind. Nicht umlagefähig sind zum Beispiel die Verwaltervergütung oder Kontoführungsgebühren. Beachtet werden muss auch, dass der Mieter die Betriebskostenabrechnung zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes erhalten haben muss. Der Mieter sollte genau überprüfen, welcher Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart ist. Häufig werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen berechnet, was im Vertrag nicht vorgesehen ist.

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