Denkmalschutz bei Immobilien: 100 Prozent Steuervorteil?
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Inhaltsverzeichnis
- Ab wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz?
- Absetzung für Abnutzung: Was ist die Denkmal-AfA?
- Grundsteuer bei Denkmalschutz
- Wird der Denkmalschutz in das Grundbuch eingetragen?
- Ist ein Energieausweis beim Denkmalschutz erforderlich?
- Kann man den Denkmalschutz einer Immobilie wieder aufheben lassen?
- Achtung: Schrottimmobilien beim Steuersparmodell Denkmalschutz
Experten-Autor dieses Themas
Nicht nur der Big Ben in London, der Tadsch Mahal in Indien, der Eiffelturm in Paris oder der Berliner Dom, sondern auch alte Schulen, Windmühlen oder Fachwerkhäuser sind Zeitzeugen und kulturelles Erbe und deshalb auch besonders geschützt: denkmalgeschützt. Das betrifft in Deutschland neben sehr geschichtsträchtigen Bauten aber auch Tausende Wohn- und Geschäftsimmobilien. Sie stehen ebenfalls unter Denkmalschutz.
Doch was bedeutet so eine denkmalgeschützte Immobilie? Was darf man und was ist nicht erlaubt? Ist der Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien wirklich so eine clevere Kapitalanlage? Wie hoch genau ist die Denkmalschutz-Förderung? Diese und anderen Fragen beleuchtet dieser Ratgeber.
Wir unterscheiden übrigens zwischen beweglichen und unbeweglichen denkmalgeschützten Objekten und Gütern. Auch einzelne Teile von Immobilien können unter Denkmalschutz stehen. In diesem Ratgeber geht es jedoch ausschließlich um die unbeweglichen – fest mit dem Boden verankerten – Denkmäler als Immobile.
Ab wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz?
Ob ein Gebäude als denkmalgeschützt eingeordnet wird, hängt von verschiedenen Kriterien ab. Diese Zuordnung der Kriterien ist Ländersache und kann deshalb beispielsweise in Berlin völlig anders aussehen als im benachbarten Brandenburg. Jedes Bundesland hat ein eigenes Denkmalschutzgesetz (DSchG), eigene Denkmalbehörden und eigene Verordnungen.
Generell kann man jedoch sagen, dass ältere Immobilien, die eine besondere historische oder kulturelle Bedeutung für den jeweiligen Ort oder die jeweilige Region haben, Denkmalschutz erhalten. Auch Immobilien mit besonderen Baustilen können denkmalgeschützt werden.
Absetzung für Abnutzung: Was ist die Denkmal-AfA?
Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen können durch den Erwerb denkmalgeschützter Immobilien von teilweise beträchtlichen Steuervorteilen profitieren. Ein sehr gutes Beispiel dafür ist die AfA – die Absetzung für Abnutzung. Dadurch können die Aufwendungen für die – in aller Regel sehr kostenintensive – Renovierung und Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie im besonderen Maße in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Der Staat unterstützt die Erwerber damit verstärkt beim Erhalt und der Sanierung von historisch, baulich oder kulturell bedeutsamen Immobilien, denn so werden diese Gebäude instand gesetzt und gepflegt. Um diesen Steuervorteil für sich nutzen zu können, müssen die Eigentümer der denkmalgeschützten Immobilie eine Bescheinigung nach § 7i Einkommensteuergesetz (EstG) bei ihrer zuständigen Denkmalschutzbehörde beantragen und diese dem zuständigen Finanzamt vorlegen. Erst damit kann die AfA genutzt werden.
AfA: Welche Sanierungsmaßnahmen werden gefördert?
Während des Bescheinigungsverfahrens prüft die Behörde eingehend, ob die Voraussetzungen zur Ausstellung der Bescheinigung für die steuerliche Förderfähigkeit der Immobilie vorliegen. Einige der wichtigsten Voraussetzungen dafür sind:
Die Immobilie muss bereits vollständig erworben worden sein.
Die Bausubstanz muss bei der Sanierung erhalten bleiben.
Die Sanierungsmaßnahmen und die Kosten dafür müssen erforderlich sein und dem Erhalt der Immobilie dienen.
Aber auch ein Innenausbau, wie es bei alten Fabrikgebäuden oder Fachwerkhäusern oft der Fall ist, kann mit der AfA gefördert werden, wenn dies in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde geschieht und dabei der Gesamteindruck der denkmalgeschützten Immobilie nicht verfälscht wird.
Steuervorteile durch Denkmal-AfA
Durch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalgeschützten Immobilien lässt sich das zu versteuernde Einkommen beträchtlich reduzieren. In § 7i EStG heißt es dazu:
„(1) Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige abweichend von § 7 Absatz 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, absetzen.“
Das bedeutet, dass sich über einen relativ kurzen Abschreibungszeitraum bei vermieteten Immobilien innerhalb von zwölf Jahren 100 Prozent und bei selbst genutzten Immobilien innerhalb von zehn Jahren 90 Prozent der Kosten abschreiben lassen.
Grundsteuer bei Denkmalschutz
Die Grundsteuer für Immobilienbesitzer ist nicht unerheblich und kehrt jährlich wieder. Die Berechnung der Grundsteuer ergibt sich aus
dem Grundsteuerwert als Vorgabe des Finanzamts,
der Steuermesszahl als gesetzliche Vorgabe und
dem entscheidenden Hebesatz, den Städte und Gemeinden selbst festlegen.
Bei Immobilien, die jedoch unter Denkmalschutz stehen, fällt die Grundsteuer in den meisten Bundesländern durch eine Reduzierung der Steuermesszahl bis zu 10 Prozent niedriger aus. So besagt § 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG):
„(5) Die Steuermesszahl nach Absatz 1 Nummer 2 wird für bebaute Grundstücke um 10 Prozent ermäßigt, wenn sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die Baudenkmäler im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes sind. Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der Gebäude oder nur Teile eines Gebäudes im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes unter Denkmalschutz, so ist die Ermäßigung der Steuermesszahl entsprechend anteilig zu gewähren.“
Es besteht sogar die Möglichkeit, den vollständigen Erlass der Grundsteuer (§ 32 GrStG) zu beantragen, wenn bei der Vermietung der denkmalgeschützten Immobilie die Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. Wichtig: ab 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuerreform in Kraft. Diese soll den bisherigen Einheitswert als Berechnungsgrundlage ersetzen und laut Bundesministerium der Finanzen (BMF) zukünftig für Immobilienbesitzer fairer und unbürokratischer gestaltet sein. Der Grundsteuerbescheid selbst wird aber weiterhin von den Städten und Gemeinden erlassen.
Wird der Denkmalschutz in das Grundbuch eingetragen?
Wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten, stellt das Grundbuch das wichtigste öffentliche Dokument dar. Es gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, über Beschränkungen oder über Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken.
Der Denkmalschutz einer Immobilie ist im Grundbuch allerdings nicht ersichtlich. Ob eine Immobilie denkmalgeschützt ist, erfahren Sie bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Dort sind denkmalgeschützte Objekte amtlich in einer sogenannten Denkmalliste dokumentiert.
Ist ein Energieausweis beim Denkmalschutz erforderlich?
Eine Sanierungspflicht im Denkmalschutz, wie beispielsweise hinsichtlich der Dämmung, besteht nicht. Das ist schon deshalb der Fall, weil die Fassade baulich nicht verändert werden darf.
Deshalb finden die Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) keine Anwendung. Ein Energieausweis ist somit nicht erforderlich.
Kann man den Denkmalschutz einer Immobilie wieder aufheben lassen?
Wenn der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie vermutet, dass die Eigenschaften für den besonderen Schutz seiner Immobilie, also den Denkmalschutz, nicht mehr gegeben sind, kann er einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes seiner Immobilie stellen. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Bausubstanz auch mit erheblichen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr erhalten werden kann.
Der Aufhebungsantrag ist bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu stellen. Diese wird sich in der Regel bei einem oder mehreren Ortsterminen ein Bild vom Zustand und der Beschaffenheit der betreffenden Immobilie machen.
Wird der Aufhebung stattgegeben, entfernt die Denkmalschutzbehörde das Objekt aus der Denkmalliste. Allerdings sollte bei solchen Aufhebungsanträgen bedacht werden, dass in den meisten Fällen bereits erhaltene Zuschüsse und Abschreibungen, die Sie aufgrund des Denkmalschutzes erhalten oder genutzt haben, zurückgezahlt werden müssen und vor allem das Finanzamt Rückforderungen an Sie stellen kann.
Achtung: Schrottimmobilien beim Steuersparmodell Denkmalschutz
In der Vergangenheit wurde immer wieder vor den Machenschaften unseriöser Immobilienfirmen gewarnt. In den meisten Fällen begann der Betrug mit einem Anruf eines sogenannten Meinungsforschungsinstituts, das natürlich nichts anderes als das Callcenter der Verkäufer war. Am Telefon überzeugte das geschulte Personal die Angerufenen, die kreditwürdig erschienen, sich doch ganz unverbindlich und kostenlos über Steuersparmodelle zu informieren und sich ganz nebenbei noch einen schönen Tag in Berlin – oder auch anderen Städten – zu machen.
Zum Beratungstermin wurden die Kunden standesgemäß zum Teil mit Luxuslimousinen abgeholt. Es gab Kaffee, Snacks … die Stimmung war gut. Im Gespräch mit dem Verkäufer wurden dann die viel zu teuren denkmalgeschützten Häuser – oder einzelnen Eigentumswohnungen daraus – den Kunden als das Steuersparmodell schlechthin angepriesen. Dabei, so versprachen die Verkäufer, würden durch die staatlichen Zuschüsse und Förderungen denkmalgeschützter Objekte nur minimale monatliche Zuzahlungen – je nach Größe der Immobilie höchstens 90 Euro – anfallen.
Wenn der Steuervorteil nach zehn beziehungsweise zwölf Jahren ausgeschöpft sei, so riet man den Anlegern, könne die Immobilie mit hohem Gewinn wiederverkauft werden und die Immobilie habe sich selbst finanziert. Weil es grundsätzlich Steuersparmodelle im Denkmalschutz gibt, erschien der Verkäufer den Kunden glaubwürdig.
Das Erschreckende war jedoch: Am Tag des unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermins kochte der Verkäufer mit viel Charme, Geschick und Verkaufstalent die Kunden in mehreren Stunden so weich, dass diese in vielen Fällen noch am selben Tag begeistert den Kaufvertrag für eine oder auch zwei Wohnungen unterschrieben, inklusive Verzicht auf ein Rücktrittsrecht. Eigens dafür arbeiteten viele Verkäufer mit zwielichtigen „Mitternachtsnotaren“ zusammen. Diese Notare kamen am Ende des Beratungsgespräches dazu und versicherten den Kunden, dass sie mit dem Kauf nichts falsch machen könnten.*
Glücklicherweise hat sich da in den letzten Jahren einiges geändert. Trotzdem gibt es immer noch Menschen, die sich per Telefon zu windigen Verkaufsgesprächen locken lassen.
Tipp: Sagen Sie den Anrufern, dass sie kein Interesse haben, nicht kreditwürdig sind und aus dem Verteiler ausgetragen werden möchten. Und machen Sie dem Anrufer klar, dass bei einem nochmaligen Anruf eine strafbewehrte Unterlassungserklärung erfolgt. Damit sollten Sie zumindest Ruhe vor diesem Abzocker haben.
*Tagesspiegel: Urteil wegen Schrott-Immobilien: Dreieinhalb Jahre Gefängnis für einen „Mitternachtsnotar“, 2013.
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Rechtstipps zu "Denkmalschutz" | Seite 2
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19.12.2019 Rechtsanwältin Doris Reichel„… oder künstlerischen Gründen als besonders wertvoll einzustufen sind bzw. die unter Denkmalschutz stehen. Häufige Fälle / Beispiele Im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten sind häufig z. B. die folgenden …“ Weiterlesen
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29.07.2019 Rechtsanwalt Peter Engelmann„… die Eintragung in das Denkmalverzeichnis lediglich informiert . 2. Rechtsschutzmöglichkeiten gegen Denkmalschutz Dies bedeutet, dass sich der Eigentümer gegen diese nachrichtliche Mitteilung – anders gegen …“ Weiterlesen
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17.02.2019 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„… zu Sachmängeln an Häusern und Eigentumswohnungen Besonders zu beachten ist bei Altbauten der Denkmalschutz , da dieser Verhaltens- und Unterlassungspflichten für den Käufer beinhaltet. Wenn der Denkmalschutz …“ Weiterlesen
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22.01.2019 Rechtsanwalt René Thalwitzer„… ) und der Verkehrssicherheit (§ 16 HBO). Zu denken ist auch an den Denkmalschutz (Hessisches Denkmalschutzgesetz), der durch die Denkmalschutzbehörde gewährleistet wird. Natur- und Immissionsschutz Zwei …“ Weiterlesen
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Wohnungseigentumskauf – rechtliche Hinweise / residential property purchase & real estate investment04.10.2018 Rechtsanwältin Vera Zambrano née Mueller„… und zu dokumentieren. Fragen nach dem Denkmalschutz und einer Kernsanierung sind ebenso angebracht wie eine Begutachtung des sozialen Umfeldes. Zudem sollte gecheckt werden, was zeitnah zu renovieren ist. Ganz …“ Weiterlesen
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12.05.2018 Rechtsanwaltskanzlei Engelhard, Busch & Partner GbR„… und Verwaltung von Immobilien aus den Bereichen Gewerbe, Wohnungen und Denkmalschutz. Möglichkeiten für Anleger, die der BBI Beteiligungsgesellschaft Bayerische Immobilien mbH & Co. KG Kapital …“ Weiterlesen
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11.04.2018 Rechtsanwältin & Avvocato Maryam Mamozai Maître en droit„… aber auch (in den meisten Fällen) unter Denkmalschutz und sind damit sog. „beni culturali“. Bevor ein solches Gebäude von kunstgeschichtlichem Wert jedoch gekauft werden kann, sind einige Aspekte …“ Weiterlesen
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31.08.2017 Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB„… , weil die Immobilie entgegen den – falschen – Angaben der Vermittler z. B. nicht unter Denkmalschutz steht und Sanierungsausgaben nicht in entsprechender Höhe steuerlich berücksichtigt werden können …“ Weiterlesen
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18.07.2017 Rechtsanwältin & Avvocato Maryam Mamozai Maître en droit„In Italien gibt es tausende unter Denkmalschutz stehende Gebäude (sog. beni culturali). Darauf wird nicht unbedingt von einem Immobilienmakler hingewiesen. Bevor ein Gebäude von kunstgeschichtlichem …“ Weiterlesen
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18.04.2017 Rechtsanwältin & Notarin Esther Czasch„… – das heißt auch, dass jedes Bundesland teils unterschiedliche Anforderungen daran stellt, ob ein Objekt unter Denkmalschutz fällt. Wenngleich die Landesdenkmalgesetzte in Aufbau und Systematik vergleichbar …“ Weiterlesen
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04.01.2017 Rechtsanwalt Dr. iur. Alexander Rathenau„… , die unter Denkmalschutz stehen, als kulturelles Erbgut ausgewiesen sind oder sich in einer besonderen Schutzzone befinden: Nachweis, dass der geplante Verkauf der portugiesischen Denkmalschutzbehörde …“ Weiterlesen
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11.11.2015 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… - und Berufsbildung, Kunst und Kultur, der Religion, der Völkerverständigung, der Entwicklungshilfe, des Umwelt- und Denkmalschutzes, der Heimatpflege und Heimatkunde, die Förderung der Jugendhilfe …“ Weiterlesen
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07.10.2015 Rechtsanwalt Dr. Timo Hohmuth LL.M.„… . Dem Bericht der Landesregierung zufolge ergab sich zum Berichtszeitpunkt folgendes Bild: Demzufolge liegen 50 Anträge eindeutig innerhalb von Tabuzonen (v.a. Abstandsproblematiken, Denkmalschutz), so …“ Weiterlesen
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09.01.2015 Rechtsanwalt Robert Nebel„… (Baugenehmigung, Nutzungsänderung, Denkmalschutz etc.) bis hin zur Fragen der Finanzierung und Finanzierbarkeit. Im letztgenannten Fall wird häufig ein Berechnungsbeispiel verwendet werden. Es ist jedoch …“ Weiterlesen
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13.03.2014 Rechtsanwalt Mag. Stefan Gamsjäger„… und Denkmalschutz 1. Grundsätzliches zur Verwaltungsgerichtsbarkeit Neu: Die Verwaltungs-Gerichtsbarkeits-Novelle 2012 (BGBl I 2012/51) ist die wohl größte Verfassungsreform der Zweiten Republik und brachte …“ Weiterlesen
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04.06.2013 Rechtsanwalt Christian Steffgen„… erworben. Dieses Areal stand unter Denkmalschutz; Teile waren mit Bodenkontaminationen belastet. Der Angeklagte hatte bewusst den Ankauf über die vermögenslose GmbH gewählt, die auch die Grundstücke kurz …“ Weiterlesen
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15.03.2013 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… der Immobilie hin und geht auf Besonderheiten ein, wie zum Beispiel Denkmalschutz, Baulasten oder Wohnungsbindung. Ausgehend von dem Verkehrswert, den ein Verkehrswertgutachten zuvor festgelegt, legt …“ Weiterlesen
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12.03.2012 Rechtsanwalt Dr. Thomas Roder„… des Denkmalschutzes weitgehend leerlaufen würde, weil die eigenmächtige Beseitigung eines Baudenkmals stets dazu führen würde, dass dieser öffentliche Belang einem Bauvorhaben nicht mehr entgegengehalten …“ Weiterlesen
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10.10.2011 Rechtsanwalt Klaus Eberhard Klöckner„… liegt; Abhängigkeit der Wasser-und Abwasserversorgung von der Gestattung des Nachbarn; Denkmalschutz der Immobilie; bei Schädlingsbefall (z. B. Holzbock, Legionellen im Trinkwasser) schlechter Ruf …“ Weiterlesen
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10.11.2010 Rechtsanwalt Dr. Jürgen Klass„… die Tochtergesellschaft Medicon im Bereich Kapitalanlage in Immobilien geschäftlich verbunden war. Die Licon-Gruppe saniert hochwertig Altbausubstanzen, die in der Regel unter Denkmalschutz stehen. Für …“ Weiterlesen
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09.11.2010 Rechtsanwalt Hermann Kulzer M.B.A.„… - und Denkmalschutz traditionelles Brauchtum und Heimatpflege Sport öffentliches Gesundheitswesen Völkerverständigung allgemeine Förderung des demokratischen Staatswesens mildtätige Zwecke bürgerschaftliches …“ Weiterlesen
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26.08.2009 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… .: L 2 SO 2529/09ff.) Kunststofffenster trotz Denkmalschutz Die Eigentümerin eines denkmalgeschützten Fachwerkhauses wollte ihre Immobilie mit weißen Kunststofffenstern ausstatten. Der Einbau …“ Weiterlesen
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15.10.2008 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… und Kultur, Denkmalschutz, Naturschutz, Tierschutz, Sportförderung und viele andere mehr. Die Anerkennung der Gemeinnützigkeit wird befristet erteilt, nachdem der Stifter die Anerkennung zuvor unter Vorlage …“ Weiterlesen
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15.06.2007 Esther Wellhöfer, anwalt.de-Redaktion„… die Länder, Baudenkmäler von der Verpflichtung zu einem Energiepass auszunehmen. Sie befürchten, dass der im Bereich des Denkmalschutzes dann bestehende Sanierungsdruck zu einer Gefährdung des Erscheinungsbildes des Gebäudes führen könnte. (WEL)“ Weiterlesen