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Abrechnung der Mietkaution-Aufrechnung durch den Vermieter auch mit streitigen Forderungen

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In jüngerer Vergangenheit zeigte sich eine Tendenz in der amtsgerichtlichen Rechtsprechung, die darauf abzielte, die Abrechnung der Mietsicherheit durch den Vermieter restriktiv zu beschränken. Dies stand im krassen Widerspruch zu der jahrzehntelangen Praxis, wie sie von der Rechtsprechung im Rahmen der Abrechnung der Mietsicherheit geübt worden war. Nach dieser neuen Vorgabe sollte der Vermieter ausschließlich mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten eigenen Forderungen gegen den gegen den Kautions-Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen können.

Der BGH hat solchen Bestrebungen nun eine ganz klare Absage erteilt. In einer aktuellen Entscheidung stellt das höchste deutsche Zivilgericht Folgendes fest:

Der Vermieter von Wohnraum hat nach dem Ende des Mietverhältnisses die Mietsicherheit abzurechnen. Er muss dies innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter tun und erklären, ob und welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen ihn geltend macht. Damit macht der Vermieter deutlich, dass und für welche Forderungen er die Mietsicherheit verwerten will.

Eine Kautionsabrechnung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, zum Beispiel durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung. Mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter wird eine Barkaution zur Rückzahlung fällig. Der Vermieter kann sich ohne Weiteres wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters.

Mit dieser Entscheidung sind die oben genannten Tendenzen einiger Amtsgerichte, allen voran das AG Dortmund, pulverisiert. Der Umstand, dass der BGH bei der Diskussion der verschiedenen Auffassungen weder die beschriebene Entscheidungstendenz noch das AG Dortmund ausdrücklich erwähnt, zeigt deutlich, was in Karlsruhe von dieser „abweichenden“ Rechtsprechungstendenz gehalten wird.

(BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17)


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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