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Adieu, werdende Wohnungseigentümergemeinschaft? Vorsicht beim Kauf einer Eigentumswohnung!

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Worum geht es?

Die Rechtsfigur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ wurde von der Rechtsprechung gezeugt, ausgetragen, vor rund acht Jahren zur Welt gebracht und seither gedeihlich aufgepäppelt. Jetzt will der Gesetzgeber dem glücklichen Kind das Ende bereiten.

Richterliche Schaffung des „werdenden Wohnungseigentümers“

Wohnungseigentümer wird der Käufer einer Wohnung erst mit seiner Eintragung im Grundbuch. Die oft (zu) lange Dauer bis zur Eintragung des Eigentumswechsels nach dem Kauf hatte den Bundesgerichtshof bewogen, dem Erwerber alle Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer schon vor dem Grundbuchvollzug zuzuerkennen. Voraussetzung waren die Beurkundung des Kaufvertrages, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Übergabe des Besitzes an den Käufer.

Folgen der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“

Ab diesem Zeitpunkt entsteht eine Gemeinschaft, der der profane Name „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ verliehen wurde. Und ab diesem Zeitpunkt kann der aufteilende Bauträger nicht mehr alleine entscheiden, sondern beschließt die Versammlung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft über Abrechnung, Wirtschaftsplan, bauliche Veränderungen und dergleichen. Es gilt das Wohnungseigentumsgesetz in vollem Umfang. Positiv für den Bauträger: Er wird entlastet von der Pflicht, für die verkauften Wohnungen die anteiligen Lasten selbst zahlen zu müssen.

Die tragende Überlegung, dass es nicht auf die Eintragung im Grundbuch ankommt, sondern auf die Faktizität einer Gemeinschaft, führte zu einer ständigen Ausdehnung der Rechtsfigur des „werdenden Wohnungseigentümers“. Das Kind wuchs und gedieh. Bei neuen Anlagen ist es seither normal, dass sich „Wohnungseigentümer“ und „werdende Wohnungseigentümer“ einträchtig Rechte und Pflichten teilen.

Neues Konzept des Gesetzgebers

Jetzt bereitet der Gesetzgeber der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“ und damit auch dem „werdenden Wohnungseigentümer“ ein Ende. Die Gemeinschaft entsteht nicht erst dann, wenn der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sondern bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Es gibt also künftig die „Ein-Mann-WEG“, die damit noch mehr zur juristischen Person wird wie etwa die GmbH.

Neue Gefahren für den Käufer einer Eigentumswohnung

Das bringt ganz deutliche Nachteile für den Käufer mit sich. Er kann wie zu alten Zeiten erst ab dem Zeitpunkt mitbestimmen, in dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. An die Beschlüsse, die der Bauträger/Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages in einer Versammlung fasst, die er „mit sich selbst abhält“, ist er aber gebunden – etwa an die Änderung von Verteilungsschlüsseln für die Betriebskosten oder bauliche Veränderungen. Grenzen setzt nur der notarielle Kaufvertrag. Erhebliche Risiken für die Käufer sind also nicht zu übersehen.

Rettung und Vorbeugung

Ob die Rechtsprechung künftig den Käufer vor möglichen Willkürmaßnahmen des Verkäufers/Alleineigentümers in der Zeit zwischen Kauf und Eintragung im Grundbuch schützt, bleibt abzuwarten. Die Erwartungen sind positiv. Es wird aber seine Zeit dauern, bis verbindliche Klärungen durch höchstrichterliche Rechtsprechung erreicht sein werden.

Notwendig wird es künftig daher sein, im Kaufvertrag zu regeln, dass der Verkäufer bestimmt Beschlüsse nicht ohne Zustimmung des Käufers fassen darf. Auf diese Art könnte der „werdende Wohnungseigentümer“ durch Vertragsvereinbarungen vielleicht seine Wiederauferstehung feiern.


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