Änderung der Immobilienbewertung zum 01.01.2023

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sollen das Ertrags- und das Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst werden. 

In einigen Zeitungsberichten werden hierdurch generell deutliche Werterhöhungen befürchtet.
So titelt zum Beispiel die Welt am Sonntag vom 20. November: „Schweres Erbe; Änderungen im Steuerrecht sorgen dafür, dass sich die Übertragung einer Immobilie auf die nächste Generation verteuert." Auch die FAZ vom 12. November 2022 weist darauf hin, dass „Schenken und Erben von Immobilien immer teurer wird".

Allen gemeinsam ist der Hinweis „das jetzt noch gehandelt werden soll!“

So richtig und wichtig solche Hinweise sind, so sind sie doch mit Vorsicht zu genießen und bedürfen einer etwas differenzierteren Betrachtung. Deshalb an dieser Stelle ein kleiner Exkurs zu den Bewertungsmethoden: Es gibt das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Die geplanten Anpassungen können insbesondere bei Übertragungen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen zum Anstieg der Schenkungs- und Erbschaftsteuer führen, soweit im Einzelfall das Sachwertverfahren einschlägig ist. Betroffen sind auch Mehrfamilienhäuser, bei denen regelmäßig der Ertragswert herangezogen wird

Vorrangig ist bei den vorgenannten Immobilienarten jedoch immer das Vergleichswertverfahren anzuwenden, das im Wesentlichen auf Vergleichsfaktoren oder Vergleichspreisen der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse basiert. Dies trifft auf fast alle Ballungsräume und Großstädte zu.

Nur wenn keine Vergleichswerte vorliegen, ist das Sachwertverfahren einschlägig. In diesen Fällen kann tatsächlich kurzfristiger Handlungsbedarf beispielsweise durch eine vorgezogene Schenkung entstehen. Sofern das Ertrags-oder Sachwertverfahren einschlägig ist, kann es je nach Region in der Tat zu größeren Abweichungen zu den aktuellen Werten kommen.

So soll sich zum Beispiel die Gesamtnutzungsdauer einer Wohnimmobilie von 70 auf 80 Jahre erhöhen, was zwangsläufig zu einer höheren Bewertung führt. Ebenso reduzieren sich die Pauschalen für die abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis, wodurch sich der Nettowert zusätzlich erhöht. Zusätzlich sollen die Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum sowie für Teileigentum und Geschäftsgrundstücke nach oben angepasst werden.

Ja, es kann also sinnvoll sein noch in diesem Jahr zu handeln. Es ist aber in jedem Fall darauf zu achten, dass Übertragungen nur dann vorgenommen werden, wenn diese in ein wohldurchdachtes rechtliches und steuerliches Gesamtkonzept für die Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation passen.

So mancher „Schnellschuss“ aus rein steuerlichen Erwägungen ist in der Vergangenheit oft daneben gegangen und hat mehr Schaden als Nutzen bewirkt. Dies sollten Sie vermeiden!

Gerne stehe ich Ihnen für Fragen der allumfassenden Nachlassregelung mit Rat und Tat zur Verfügung und freue mich, von Ihnen zu hören.