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Arglistige Täuschung durch Bank bei evidenter Falschdarstellung der Provision durch Mittler!

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Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.11 (Az: XI ZR 46/09) sich erneut mit den Voraussetzung einer arglistigen Täuschung über die Höhe der Vermittlungsprovisionen mittels eines sogenannten „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags” auseinandergesetzt.

Die Parteien streiten über Ansprüche im Zusammenhang mit dem von der Beklagten - einer Bausparkasse - in Zusammenarbeit mit einer Bank finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Klägerseite.

Der Kläger erwarb 1998 zu Steuersparzwecken eine Eigentumswohnung in dem Objekt J. in Ha. . Der Kaufpreis betrug 116.424 DM. Zur Finanzierung des Kaufs schloss die Klägerseite mit der Bausparkasse, der Beklagten zu 2) die hierbei von dem Vermittler, der Beklagten zu 1) vertreten wurde, einen Darlehensvertrag über ein tilgungsfreies Vorausdarlehen in Höhe von - 145.000 DM sowie zwei Bausparverträge.

Die Vermittlung der Eigentumswohnung und der Finanzierung erfolgte durch die I. GmbH (im Folgenden: I.) und die B. GmbH (im Folgenden: B.), zwei Unternehmen der H. Gruppe (im Folgenden: H. Gruppe), die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte vertrieb, die die Beklagte zu 1) in Zusammenarbeit mit verschiedenen Banken finanzierte.

Insoweit unterzeichnete die Klägerseite unstreitig unter anderem einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag, in welchem es nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt heißt:

„Ich erteile hiermit den Auftrag mir das o. g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden."

Nach ebenfalls unbestrittenem Vortrag des Klägers sollte

ausweislich Punkt 4 des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags die B. eine Finanzierungsvermittlungsgebühr in Höhe von 2 % und ausweislich Punkt 5 die I. eine Courtage von 3,45 % des Kaufpreises erhalten.

Die Darlehensvaluta wurde in der Folge ausgezahlt.

Mit der Klage verlangt die Klägerseite - gestützt auf einen Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung - die Rückabwicklung des kreditfinanzierten Kaufs der Eigentumswohnung. Sie begehrt insbesondere die Rückzahlung geleisteter Zinsen und die Feststellung, dass aus dem Darlehensvertrag ihr gegenüber keine Zahlungsansprüche bestehen, Zug um Zug gegen Auflassung des Miteigentumsanteils, sowie die Feststellung, dass die Beklagtenseite ihr sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb der Eigentumswohnung steht.

Ihre Ansprüche stützt die Klägerseite unter anderem darauf, dass sie durch den Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag arglistig über die Höhe der Vermittlungsprovisionen getäuscht worden sei. Die Beklagtenseite ist dem entgegen getreten und hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Finanzierungsbank auch dann vor, wenn die Bank Kenntnis davon hat, dass der Kreditnehmer von seinem Geschäftspartner oder durch den Fondsprospekt über das finanzierte Geschäft arglistig getäuscht wurde (Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 20 m. w. N.).

Zwar muss das einen Immobilienerwerb finanzierende Kreditinstitut den Darlehensnehmer grundsätzlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen, sofern diese nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste (st. Rspr., zuletzt Senatsurteil vom 29. Juni 2010 - XI ZR 104/08, WM 2010, 1451 Rn. 17 m. w. N, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

Wie der erkennende Senat bereits mehrfach zu ebenfalls die Beklagtenseite betreffenden vergleichbaren Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens entschieden hat (vgl. Senatsurteile vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876 Rn. 56 und vom 27. Mai 2008 - XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Rn. 26 m. w. N.), wird die Kenntnis der Beklagten von einer solchen arglistigen Täuschung der Anleger durch den Vertrieb widerleglich vermutet, wenn die Unrichtigkeit der Angaben zum Anlageobjekt objektiv evident ist.

Ein solcher Fall ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt im Hinblick auf die Vertriebsprovisionen gegeben.

Sprach der BGH und verwies ans OLG zurück. Dieses wird jetzt diesen Grundsatz bei der Entscheidungsfindung zu berücksichtigen haben.

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Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

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