Außerordentliche Kündigung aufgrund Verwahrlosung der Wohnung

In einer aktuellen Entscheidung gibt das LG Nürnberg-Fürth einer Räumungsklage statt, die sich auf eine außerordentliche Kündigung wegen verwahrlostem Zustand der Wohnung stützt (LG Nürnberg-Fürth vom 23.02.2017 zum Az. 7 S 7084/16). 

Im Zuge eines Ortstermins hatte bereits das erstinstanzliche Gericht festgestellt, dass die Wohnung stark verschmutzt und derart mit Gegenständen vollgestellt war, dass man kaum durchgehen konnte. Eine Nutzung des Badezimmers war nicht mehr möglich und die Wohnung konnte nur noch unzureichend beheizt werden. 

Bereits das erstinstanzliche Gericht sah eine erhebliche Gefährdung der Mietsache gegeben und gab dem Vermieter Recht. Dies wurde in zweiter Instanz bestätigt. In dem Verhalten des Mieters sah auch das Landgericht eine Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten, die den Vermieter – aufgrund der zuvor ausgesprochenen Abmahnungen – auch zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Die Einhaltung einer Kündigungsfrist durch den Vermieter erachtete das Gericht für unzumutbar.

Diese Entscheidung gibt Hoffnung für Vermieter, deren Mieter ein ähnliches Verhalten an den Tag legen. Wichtig ist jedoch, dass dieses Verhalten seitens des Vermieters beanstandet und der Mieter unter Fristsetzung aufgefordert wird, die Wohnung in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen. Verbunden werden muss diese Aufforderung mit dem unmissverständlichen Hinweis, dass man dieses Verhalten im Hinblick auf die erhebliche Gefährdung des Mietobjektes nicht tolerieren wird und bei Fortsetzung die Kündigung des Mietverhältnisses droht. 

Beobachtet werden muss im Hinblick auf eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin die weitere Rechtsprechung zu den sog. Schönheitsreparaturklauseln (LG Berlin vom 09.03.2017 zum Az. 67 S 7/16). Das Gericht wies die Klage einer Vermieterin auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab, obwohl mietvertraglich eindeutig vereinbart war, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt. Dabei hielt es das Gericht – entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH – für unerheblich, ob die Mietsache renoviert oder unrenoviert übergeben wurde. Vielmehr verlangt das Gericht nunmehr einen vertraglich eindeutig erkennbaren, angemessenen Ausgleich, den der Vermieter dem Mieter für die Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen zu gewähren hat. Nur dann sei der Mieter durch die Vereinbarung nicht unangemessen benachteiligt. Die Revision zum BGH wurde zugelassen. Es bleibt also spannend. 

Im Hinblick auf die zurzeit stattfindenden ordentlichen Eigentümerversammlungen der Hinweis auf die Anfechtungsfrist des Wohnungseigentumsgesetzes. Wohnungseigentümer, die mit einer Beschlussfassung nicht einverstanden sind, haben die Möglichkeit binnen Monatsfrist, wobei entscheidend der Tag der Versammlung und nicht die Zusendung des Protokolls ist, eine Anfechtungsklage beim zuständigen WEG-Gericht einzureichen. Es reicht nicht aus, gegenüber dem Verwalter oder Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft Widerspruch einzureichen oder die Anfechtung zu erklären.