Nutzungsentschädigung: Mieter räumt Wohnung nicht - was tun?
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Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Wohnung bzw. das Haus geräumt an den Vermieter herauszugeben. Anderenfalls muss der Mieter eine sog. Nutzungsentschädigung nach § 546a I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zahlen. Es stellt sich jedoch die Frage, wie hoch diese Entschädigung zu bemessen ist. Darf der Vermieter nur die bisher vereinbarte Miete verlangen oder gar einen Betrag, der für Vergleichswohnungen ortsüblich ist?
Keine Wohnungsräumung trotz Kündigung?
Der Vermieter eines Einfamilienhauses kündigte seinen langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs. Das Vertragsverhältnis sollte am 30.10.2011 enden – die Mieter gaben die Immobilie aber erst am 15.04.2013 geräumt an den Vermieter zurück. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten sie die bisher vereinbarte Miete als Nutzungsentschädigung weitergezahlt. Der Betrag reichte dem Vermieter jedoch nicht. Er war der Ansicht, insgesamt Anspruch auf die Miete zu haben, die er im Fall einer Neuvermietung des Hauses fordern dürfte. Er zog daher vor Gericht und verlangte rückwirkend die Differenz zwischen der Alt- und der Neuvertragsmiete.
Mieter müssen mehr Geld zahlen
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe des üblichen Neuvermietungspreises leisten müssen. Sie haben also den Betrag zu zahlen, den der Vermieter im Fall einer Neuvermietung seiner Immobilie verlangen dürfte.
Mieter zieht nicht aus – was nun?
Zieht der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung aus, kann der neue Mieter logischerweise nicht einziehen. Dennoch darf der Vermieter nicht eigenmächtig die Schlösser austauschen lassen, um den alten Mieter zum Auszug zu bewegen – dieser ist schließlich noch immer Besitzer der Räumlichkeiten.
Auch darf der Eigentümer nicht eigenmächtig die Gegenstände – z. B. Möbel oder Kleidung – des Mieters aus der Wohnung entfernen. Denn dann haftet er dem Mieter für sämtliche Schäden, die daraufhin an dessen Eigentum eintreten.
Der Vermieter muss vielmehr vor Gericht ziehen und einen Räumungstitel gegen den bzw. die Ausziehunwilligen erwirken. Hier übernimmt dann der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung.
Solange der Mieter die Wohnung nutzt – obwohl er hierzu mangels Vertrag kein Recht mehr hat –, muss er allerdings eine sog. Nutzungsentschädigung zahlen, vgl. § 546a I BGB. Ein anderes Ergebnis würde nämlich dazu führen, dass ein ausziehunwilliger ehemaliger Mieter kostenlos das Eigentum des Vermieters nutzen dürfte.
Höhe der Nutzungsentschädigung
Gemäß § 546a I BGB kann entweder die bisher vereinbarte Miete oder die Miete verlangt werden, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Bei der Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete ist wiederum auf den Betrag abzustellen, der für vergleichbare Wohnungen in derselben bzw. ihr ähnlichen Gemeinde insbesondere aufgrund ihrer Art, Größe, (energetischen) Ausstattung und Lage gezahlt wird.
§ 558 II BGB ist dagegen nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift sind nur die ortsüblichen Vergleichsmieten der letzten vier Jahre heranzuziehen. Voraussetzung ist hier jedoch ein Mietvertrag über eine Wohnung – ein solcher fehlt im Normalfall jedoch, wenn der Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses die betreffende Wohnung einfach nicht räumt.
Vielmehr darf der Vermieter den Betrag verlangen, der bei einer ortsüblichen Neuvermietung erzielbar gewesen wäre. Damit soll auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Wohnung endlich zurückzugeben, anstatt trotz Vertragskündigung weiterhin dort zu leben. Mit diesem Verhalten verhindert er nämlich, dass der Vermieter die erzielbare höhere Miete vom neuen Vertragspartner verlangen kann. Es ist daher nur gerecht, wenn er nicht die bisherige Miete zahlen muss, sondern den Betrag, der bei einer Neuvermietung „drin“ wäre. Das gilt übrigens unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich weitervermietet wird oder ob der Eigentümer selbst dort einziehen möchte.
Mieter müssen mehr Geld zahlen
Vorliegend hatte der Vermieter explizit nicht nur die früher vereinbarte Miete verlangt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete. Zu Recht, wie der BGH feststellte. Als Nutzungsentschädigung für die Zeit der „Hausbesetzung“ war somit der höhere übliche Neuvermietungspreis zu zahlen. Die Überweisung der früher vereinbarten Miete reichte dagegen nicht aus und berechtigte den Vermieter dazu, die Differenz zwischen der Altmiete und dem üblichen Neuvermietungspreis zu fordern. Dass er das Haus gar nicht mehr weitervermieten, sondern selbst nutzen wollte, spielte für die Höhe der Nutzungsentschädigung keine Rolle.
(BGH, Urteil v. 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16)
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Rechtstipps zu "Nutzungsentschädigung Miete"
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04.05.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… und sich die Miete teilen oder ein Ehepartner nutzt das Haus weiter, am besten gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder gegen Vereinbarung eines Mietvertrages. Genauso gut können Sie das Haus einvernehmlich …“ Weiterlesen
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01.05.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… des Mietvertrages Wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde und der Mieter trotzdem nicht auszieht, dann schuldete er ihnen eine Nutzungsentschädigung. Taucht nach Beendigung des Mietverhältnisses …“ Weiterlesen
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20.04.2023 Rechtsanwältin Angelika Sworski„… nach Beendigung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, wie hoch diese sein darf etc. Entscheidend ist immer der Parteiwille Wurde vor Überlassung von Wohnraum kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, dann muss …“ Weiterlesen
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28.12.2022 Rechtsanwältin Jana Christina Hartmann„… generiert sich der Vermieter eine fortlaufende Einnahmequelle, da der Mieter zur Mietzinszahlung verpflichtet ist. Der folgende Beitrag soll zunächst einmal Grundlegendes zum Mietvertrag darstellen …“ Weiterlesen
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15.12.2022 Rechtsanwalt Oliver Worms„… im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hätte die Frau Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Sie hätte insoweit einen Vorteil. Umgekehrt hätte sie Nachteile …“ Weiterlesen
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11.04.2023 Rechtsanwalt Oliver Worms„… natürlich auch im Eigentum behalten. Sie könnten Sie verständigen, dass ein Partner in der Immobilie verbleibt und dafür eine Miete oder eine Nutzungsentschädigung zahlt. Genauso gut könnten …“ Weiterlesen
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14.10.2022 Rechtsanwalt Axel Steiner„… und von einem Erben genutzten Immobilie gehört. Gerade im Hinblick auf die Nutzungsentschädigung sind dabei einige Besonderheiten zu berücksichtigen Eine Nutzungsentschädigung /Miete kann immer erst ab …“ Weiterlesen
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16.08.2022 Rechtsanwalt Marc Gericke„… die Mieten seit Insolvenzeröffnung - sei es als Miete oder Nutzungsentschädigung wegen der Eigentümerstellung - gehören. Die Anleger hätten mit einer solchen Regelung sämtliche Rechte daran aufgegeben …“ Weiterlesen
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26.07.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges des Mieters wegen fristgerechter Befriedigung durch eine öffentliche Stelle unwirksam …“ Weiterlesen
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29.09.2022 Rechtsanwalt Dr. Michael Krieg„… vor dem BGH ging es um ein Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter das Ende 2014 endete . Der Mieter hatte aber einen Untermieter , der eine 7 Quadratmeter große Kammer untergemietet hatte . Die Wohnung …“ Weiterlesen
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13.03.2022 Rechtsanwalt Niklas Sander„… des anzuerkennenden Bedarfs für die Unterkunft ist von den tatsächlichen Aufwendungen auszugehen; also von der Summe, die Sie tatsächlich als Miete / Nutzungsentschädigung zu zahlen haben. Will der Leistungserbringer …“ Weiterlesen
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25.02.2022 Rechtsanwalt & Mediator Tobias Voß„… Entscheidung über die Verteilung möglich. Im Rahmen dieser gerichtlichen Entscheidung kann dann nach § 1361 Abs. 3 S. 2 BGB eine Nutzungsentschädigung für den Ehegatten, dem der Haushaltsgegenstand …“ Weiterlesen
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04.02.2022 Rechtsanwalt Janis Wittke„… , dass er keine Nutzungsentschädigung für die Zeit, während derer er die Wohnung bewohnte (im Entscheidungsfalle nahezu ein Jahr) schulde. Vermieter = Unternehmer (§14 BGB) Mieter = Verbraucher (§13 BGB) Ganz …“ Weiterlesen
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27.10.2021 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski„… an, dass die Hauptwohnung wieder nutzbar ist. Die Mieter zahlen in dieser Zeit aufgrund der Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung auch keinerlei Miete und keine Nutzungsentschädigung für die Ersatzwohnung …“ Weiterlesen
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08.09.2021 Rechtsanwalt Oliver Worms„… an, wer Mieter oder Eigentümer ist Da die Wohnung Ihre eheliche Wohnung ist, haben Sie ein Nutzungsrecht. Dieses Nutzungsrecht besteht unabhängig davon, ob Sie auch selbst den Mietvertrag unterschrieben haben …“ Weiterlesen
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05.07.2021 Rechtsanwalt Alexander Pleh„… Wohnung. Miete bezahlte sie an ihren Ehemann nicht und auch eine Art Nutzungsentschädigung kam der Ex-Frau nicht in den Sinn. Dabei war diese Wohnung alleiniges Eigentum des Ehemannes. Nachdem …“ Weiterlesen
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18.03.2021 Rechtsanwältin Silke Werner„… und auch über die seit Dezember 2015 rechtskräftige Scheidung hinaus in der Wohnung, die dem Ehemann alleine gehörte. Sie zahlte an den Ehemann weder Miete noch Nutzungsentschädigung noch trug …“ Weiterlesen
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23.01.2021 Rechtsanwältin Tanja Fuß MPA„… , wenn der Mieter im Gegenzug für Mai und Juni jeweils 190 € Nutzungsentschädigung zahlt sowie bis Ende Mai ausstehende Strom- und Wasserkosten aus der Nebenkostenabrechnung (rund 1.588 €) begleicht …“ Weiterlesen
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04.11.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… oder Pacht nicht bezahlt, um damit eine Kündigung zu provozieren ist dabei nicht gut beraten: Denn kommt es nicht zu einer Neuvermietung, schuldet der Mieter eine monatliche Nutzungsentschädigung …“ Weiterlesen
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28.10.2020 Rechtsanwalt Stephan Glaser„… . 1. Darf die Wohnung beschlagnahmt werden? Sofern der Vermieter wegen Mietrückständen zum Beispiel das Mietverhältnis gekündigt hat und der Mieter sodann im Zuge eines gerichtlichen Klageverfahrens …“ Weiterlesen
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21.10.2020 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… und Mieter vor Gericht getroffen haben. Dabei ging es um die Höhe der Nutzungsentschädigung die der Vermieter vom Mieter wollte. Wieso Nutzungsentschädigung? Das heißt doch Miete! Nein! Die Miete …“ Weiterlesen
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07.09.2020 Rechtsanwalt Marc Barnewitz„Das Amtsgericht Mönchengladbach hatte sich mit einem sehr interessanten Fall aus den Bereichen Miet- und Erbrecht zu befassen. Worum ging es? Die Erblasserin bewohnte ihr Eigenheim zusammen …“ Weiterlesen
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27.08.2020 Rechtsanwalt Dr. Severin Riemenschneider LL.M. Eur.„… der Auffassung, dass nicht alle Rückkaufgeschäfte grundsätzlich wegen eines Verstoßes gegen § 34 Abs. 4 GewO nichtig seien, sondern nur dann, „..., wenn die vom Mieter vertraglich zu erbringenden Leistungen über …“ Weiterlesen
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01.04.2021 Rechtsanwältin Nicole Rinau„… eventuell einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den anderen. Auch dieser Anspruch muss geprüft und geltend gemacht werden. Bis zum Ablauf des Trennungsjahres steht eine Nutzungsentschädigung …“ Weiterlesen