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Ausstieg aus Gewerberaummietverträgen
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Ausstiegs-Szenarien & "Dauerbrenner" unter den Formalien
Das Problem ist kein neues:
Ein Mieter hatte langfristig gewerbliche Räume angemietet. Aus welchen Gründen auch immer hat der Mieter seine Pläne geändert und denkt nun über „Ausstiegs“-Optionen nach.
In erster Linie bietet sich als Ausstiegsoption das Schriftformerfordernis des § 550 BGB an. Hiernach bedürfen Mietverträge, die für längere Zeiträume als ein Jahr geschlossen werden der Schriftform. Wird dieses Schriftformerfordernis nicht beachtet, gilt er als für unbestimmte Zeit abgeschlossen, natürlich mit den dann bestehenden Kündigungsfristen.
Das Interesse eines Vermieters geht regelmäßig dahin, einen „guten“ Mieter möglichst lange zu binden, um zu vermeiden, dass dieser unplanmäßig, weil vorzeitig, die Kündigung erklärt. Einer im Jahre 2020 getroffenen Entscheidung des BGH lag folgende Fallkonstellation vor:
Der schriftliche Mietvertrag sah vor, dass auf Seiten des Mieters zwei Unterschriften erforderlich waren, da die Mieterin von zwei gesamtvertretungsberechtigten GmbH-Geschäftsführern vertreten wurde. Tatsächlich hatte nur ein Geschäftsführer unterzeichnet und den Firmenstempel hinzugefügt. Eine wirksame Vertretung der Mieterin lag also nicht vor.
Bei dieser Sachlage ging der BGH davon aus, dass der Mietvertrag den Eindruck einer möglichen Unvollständigkeit erwecke. Nicht ausgeräumt nämlich wäre es aus der maßgeblichen Sicht eines potentiellen Erwerbers, dass dieser Zweifel hat, ob tatsächlich ein wirksamer Mietvertrag besteht. Mit anderen Worten: das Schriftformerfordernis wurde in diesem Falle nicht erfüllt mit der Folge, dass die gesetzlichen Bestimmungen und damit auch möglicherweise im Vergleich zum vorgesehenen Mietvertrag deutlich verkürzte Kündigungsfristen Platz greifen. Auf die Tatsache, dass der Mietvertrag einen Stempelaufdruck auswies, kommt es aus Sicht des BGH nicht an.
Eine andere Ausstiegsoption, die leider immer wieder häufig anzutreffen ist, bezieht sich auf die Bestimmbarkeit des Mietobjektes bzw. dessen mangelnde Bestimmbarkeit.
In einem Fall, der dem BGH gleichfalls im Jahre 2020 zur Entscheidung vorlag, wurde im Mietvertrag Bezug genommen auf eine Anlage, in welcher farblich gekennzeichnet die Mietvertragsfläche verdeutlicht wurde. Dieser Lageplan war allerdings nicht der Vertragsurkunde beigefügt. Da es in dem Objekt noch weitere verwechslungsfähige Ladenlokale gab, führte dies dazu, dass der BGH von einer mangelnden Bestimmbarkeit ausging mit der Folge, dass gleichfalls ein Schriftformmangel vorliegt mit den vorgenannten Folgen.
Gerade bei Mietverträgen mit längeren Laufzeiten, kommt es häufig zu Vertragsänderungen. Vielfach werden diese von den Parteien als „geringfügig oder unwichtig“ abgetan mit der Folge, dass keiner es mit der Einhaltung der Formalien genau nimmt. Derartige Oberflächlichkeiten können sich aber bitter rächen:
Auch in Nachträgen kann die mangelnde oder ungenaue Schriftform dazu führen, dass der ganze schriftliche Mietvertrag unwirksam wird und die gesetzlichen Bestimmungen anstelle dessen Platz greifen. Wenn beispielsweise die Bonität eines Mieters oder die Dauer der Mietzeit maßgebliches Kriterium für die den Mietgegenstand finanzierende Bank waren, ergeben sich für den Vermieter mögliche Szenarien, die sich keiner wünscht...
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Rechtsanwalt Finn Streich
Streich & Kollegen
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