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Zur Schriftform: Nachträge bei Gewerberaummietverträgen

  • 2 Minuten Lesezeit

Der Fall

Die Parteien eines Praxismietvertrages haben in den Jahren 2004, 2008 und 2013 Nachträge vereinbart. Zuletzt wurde des Mietzeitende auf den 31. Dezember 2018 festgelegt. Dem Mieter wurde zugleich die Option zu einer zweimaligen Verlängerung des Mietvertrages für jeweils fünf Jahre eingeräumt; der Mieter sollte die Option bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsende schriftlich ausüben.

Im Dezember 2018 hat der Vermieter die Herausgabe des Mietobjektes zum 31. Dezember 2018 geltend gemacht, weil der Mieter sein Optionsrecht nicht ausgeübt habe. Zudem bestünden mehrere Schriftformverstöße; der Vertrag gelte daher gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sei deswegen ordentlich kündbar. Der Vermieter hat den Vertrag also vorsorglich zum 30. Juni 2019 gekündigt.

Der Mieter wendet die bereits im November 2017 schriftlich erfolgte Ausübung der Verlängerungsoption ein; hierfür benennt er Zeugen.

Der Vermieter klagt auf Räumung und Herausgabe.

Die Entscheidung

Das Landgericht hat sich in der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der Mieter rechtzeitig die Verlängerungsoption ausgeübt hat, sodass sich das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2018 um fünf Jahre, folglich bis zum 31. Dezember 2023 verlängert hat.

Nach der Überzeugung des Gerichts bestand kein Schriftformmangel: Zwar bestimmt § 550 BGB, dass ein Mietvertrag dann, wenn er über längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt, weshalb er jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Allerdings ist dem Schriftformerfordernis genügt, wenn sich aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen ergeben. Die höchstrichterliche Rechtsprechung lässt es bei Nachträgen ausreichen, wenn im aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird (sog. „Auflockerungsrechtsprechung“ des BGH: Urt. v. 27. Sept. 2017 – Az.: XII ZR 114/16). – Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Die Klage wurde also als unbegründet zurückgewiesen.

Anmerkung

Ein Erwerber wird durch § 550 BGB davor geschützt, sich auf einen Mietvertrag einzulassen, dessen Inhalt nicht seinen Erwartungen entspricht und daher unkalkulierbar ist; beim Vorliegen mehrerer Urkunden wird dem Erwerber die frühzeitige Beurteilung des Vertrages zudem besonders erschwert. Die zitierte BGH-Rechtsprechung erleichtert zwar die Gestaltung von Nachträgen; bei deren zunehmender Anzahl wird die lückenlose Bezugnahme dennoch unübersichtlicher und schwieriger. Die Rechtsprechung setzt also voraus, dass die zu Bestandteilen eines Vertrages erhobenen wesentlichen Regelungen zweifelsfrei erkennbar sind.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juni 2019 – Az.: 21 O 361/18)


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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