Baufinanzierung widerrufen⚠️Wie die Baufinanzierung kündigen?

Es gibt verschiedene Gründe, warum Darlehensnehmer sich von einem bereits abgeschlossenen Darlehen zur Baufinanzierung lösen möchten. So kann eine Umschuldung, also der Ablösung des alten und der Abschluss eines neuen Darlehens, bessere Konditionen bieten. 

Bei der Kündigung eines Darlehens erheben die meisten Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Durch einen Widerruf des Darlehens können Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung allerdings umgehen und damit viel Geld sparen – deshalb spricht man in diesem Zusammenhang auch vom „Widerrufsjoker“.

Sie sind sich unsicher, ob Sie Ihre Baufinanzierung noch widerrufen können? Zur rechtlichen Einschätzung Ihres Falls bietet die Kanzlei CDR Legal Ihnen ein kostenloses telefonisches Erstgespräch. Hier können Sie Ihre Situation schildern, bevor Sie über potenzielle Hürden und wichtige Schritte beim Widerruf Ihrer Baufinanzierung in Ihrem individuellen Fall informiert werden.

Das Wichtigste in Kürze:

• Durch den Widerruf eines Darlehensvertrages können Sie die sonst von der Bank geltend gemachte Vorfälligkeitsentschädigung einsparen. 
• Der Widerruf ist grundsätzlich nur möglich bei Darlehensverträgen, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden.
• Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss. Sie kann sich aber verlängern, wenn die Bank Ihnen bestimmte Informationen nicht oder nur unzureichend zur Verfügung stellt.
• Viele Banken stellen ihren Kunden auch heute noch unvollständige Widerrufsbelehrungen zur Verfügung, sodass die Kunden die Verträge lange widerrufen können.
• Sollte Ihnen kein Widerrufsrecht mehr zustehen, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 489 BGB Gebrauch machen, um der Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Kreditnehmer an ihre Bank oder Sparkasse zahlen müssen, wenn sie einen laufenden Kredit vorzeitig zurückzahlen. Dies geschieht oft bei Immobiliendarlehen oder einem langfristigen Kreditvertrag. 

Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die finanziellen Verluste ausgleichen, die der Bank oder Sparkasse durch vorzeitige Rückzahlung entstehen, da sie Zinszahlungen und damit verbundene Einnahmen verliert. 

Die genaue Berechnung der Entschädigung variiert je nach Vertrag und Kreditinstitut. Sie kann einen festen Prozentsatz des ausstehenden Betrags oder die Differenz zwischen den ursprünglich vereinbarten Zinsen und den aktuellen Marktzinsen umfassen. Je länger die Restlaufzeit und je höher der Zinssatz sind, desto höher fällt in der Regel auch die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Bei welchen Verträgen besteht ein Widerrufsrecht?

Verbrauchern, die einen Kreditvertrag mit einem Unternehmen abschließen, haben gemäß § 495 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf einen Widerruf. 

Als Verbraucher gelten Sie dann, wenn Sie das Darlehen nur privat nutzen, also zum Beispiel zur Finanzierung Ihres selbst genutzten Eigenheims. Wird das Immobiliendarlehen gewerblich genutzt, besteht keine Möglichkeit zum Widerruf.

Ferner besteht das Widerrufsrecht nur noch für Verträge, die nach dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden. Für ältere Immobiliendarlehen ist dieses Recht mittlerweile ausgeschlossen.

Was ist der Unterschied zwischen Kündigung und Widerruf?

Bei einer Kündigung durch den Darlehensnehmer wird der Darlehensvertrag in der Zukunft nicht weitergeführt. Juristen sprechen bei einer Kündigung von einer sogenannten „ex nunc“-Wirkung, also „von jetzt an“. Bei einer Kündigung fällt häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die im Kreditvertrag für den Fall der Kündigung vereinbart wurde.

Bei einem Widerruf wird der Darlehensvertrag so behandelt, als hätte er nie existieren dürfen. Juristen sprechen hier von einer „ex tunc“-Wirkung, also „seit damals“. Gemäß § 357b Abs. 1 BGB sind die empfangenen Leistungen (also primär der Darlehensbetrag) innerhalb von dreißig Tagen zurückzugewähren. 

Zwar müssen die Kreditnehmer für die Zeit zwischen der Auszahlung des Darlehensbetrages und des Widerrufs die vereinbarten Zinsen zahlen (§ 357b Abs. 3 S. 1 BGB), also die Restschuld vom Vertrag, eine Vorfälligkeitsentschädigung wird allerdings nicht fällig.

Wie lange läuft die Widerrufsfrist?

Grundsätzlich beträgt die Frist für den Widerruf 14 Tage nach dem Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). 

Allerdings muss Ihnen die Bank im Vertrag bereits bestimmte Informationen zur Verfügung stellen, wie Angaben über die Zinsen, die Laufzeit und die genaue Höhe der Kreditsumme. Wenn die Bank Ihnen diese Informationen bei Vertragsschluss nicht vollständig oder fehlerhaft zur Verfügung stellt, beginnt die Frist nicht zu laufen. Die Bank kann diese Informationen nachholen, dann beträgt die Frist 30 Tage ab dem Zeitpunkt, in dem Ihnen die Pflichtangaben Ihnen vollständig vorliegen (§ 492 Abs. 6 BGB).

Ist die Belehrung über das Widerrufsrecht jedoch fehlerhaft, beginnt die Widerrufsfrist ebenfalls nicht zu laufen. Viele Banken stellen ihren Kunden immer noch unvollständige Angaben über den Widerruf zur Verfügung, sodass auch relativ frisch abgeschlossene Kreditverträge noch widerrufbar sein können.

Welche Fehler kann eine Widerrufsbelehrung enthalten?

Ein typischer Fehler in Widerrufsbelehrungen von Banken ist, dass diese die für Sie zuständige Aufsichtsbehörde nicht korrekt benennen, sondern nur auf „die zuständige Aufsichtsbehörde“ verweisen. 

Viele Standard-Klauseln wurden von Gerichten als zu intransparent verworfen. Dies hat zur Folge, dass Widerrufsbelehrungen, die diese Klausel enthalten, die Widerrufsfrist nicht in Gang setzen. Fehlerhaft und damit unwirksam ist auch eine Widerrufsbelehrung mit der Formulierung „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung“, da das Wort „frühestens“ den Verbraucher in die Irre führen könnte.

Schon solche scheinbar unwichtigen Fehler können dazu führen, dass Sie noch nach Jahren die Möglichkeit haben, ohne Vorfälligkeitsentschädigung früher aus Ihrer Baufinanzierung herauszukommen. So führt der Widerruf zur Rückabwicklung des Immobilienkredits. 

Wie widerruft man eine Baufinanzierung?

Der Widerruf muss gemäß § 355 Abs. 1 BGB keine Begründung enthalten, es muss sich nur eindeutig ergeben, dass Sie den Vertrag und damit den Kredit widerrufen wollen.

Sie sollten Ihr Widerrufsschreiben per Einschreiben mit Rückschein an die Bank versenden. Sie sollten auch eine Kopie Ihres Widerrufsschreibens behalten. Damit haben Sie einen Nachweis. Muster dazu finden Sie im Internet.

Für die Frage, ob Sie die Widerrufsfrist eingehalten haben, zählt der Zeitpunkt, in dem Sie den Widerruf absenden (§ 355 Abs. 1 BGB). 

Ausnahmen: Bei diesen Darlehen für Verbraucher besteht kein Widerrufsrecht

Grundsätzlich besteht bei allen Darlehensverträgen, die zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen werden, ein Widerrufsrecht. Das Gesetz enthält nur wenige Ausnahmen, bei denen die Vorschriften nicht gelten und damit kein Widerrufsrecht besteht: 

• Darlehen mit einem Nennbetrag von weniger als EUR 200 (§ 491 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
• Pfand-Darlehen (§ 491 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
• Kurzzeitige Darlehen, die eine Laufzeit von unter drei Monaten haben (§ 491 Abs. 2 Nr. 3 BGB);
• Arbeitgeberdarlehen, also Darlehen, die nur Arbeitnehmern zu vergünstigten Konditionen angeboten werden (§ 491 Abs. 2 Nr. 4 BGB);
• Speziell geförderte Darlehen (§ 491 Abs. 2 Nr. 5 BGB);
• Darlehen, bei denen der Kreditgeber pauschale oder regelmäßige Zahlungen leistet und im Gegenzug nur einen Betrag aus dem künftigen Erlös des Verkaufs einer Wohnimmobilie erhält oder ein Recht an einer Wohnimmobilie erwirbt (§ 491 Abs. 3 UA. 2 Nr. 1 BGB); und
• Darlehen, bei denen die Rückzahlung erst nach dem Tod des Verbrauchers fällig wird (§ 491 Abs. 3 UA. 1 Nr. 2 BGB).

Wann gibt es ein Sonderkündigungsrecht?

Sollte Ihnen kein Widerrufsrecht mehr zustehen, können Sie eventuell von Ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 489 BGB Gebrauch machen. Auch hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die Anwendung dieses besonderen Kündigungsrechts ist möglich, sofern es sich um einen Kredit mit gebundenem Sollzinssatz handelt und seit der vollständigen Auszahlung der Darlehenssumme mindestens zehn Jahre vergangen sind. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, die einzuhalten ist.

Besonders relevant ist diese Regelung bei Forward-Darlehen, die oft als Anschlussfinanzierung bei demselben Finanzinstitut abgeschlossen werden. Hierbei findet § 489 Abs. 1 Nr. 2 HS. 2 BGB Anwendung: Demnach richtet sich der Beginn der Frist von 10 Jahren nach dem Zeitpunkt, zu dem die Parteien eine Vereinbarung über die Anschlussfinanzierung getroffen haben.

EuGH gegen BGH: Das Urteil vom Europäischen Gerichtshof und dem Bundesgerichtshof

Das EuGH-Urteil vom 26.03.2020 (Az.: C 66/19) erklärte eine Klausel in der Widerrufsbelehrung von Darlehensverträgen für rechtswidrig und fehlerhaft. Die Klausel verwies auf nationale Rechtsvorschriften, was nach Ansicht des EuGH nicht den Anforderungen der EU-Verbraucherzentrale und der Richtlinie für Kredite entsprach. Der Verbraucher müsse in der Widerrufsbelehrung klar und prägnant über die Widerrufsfrist informiert werden, ohne einem komplexen Kaskadenverweis folgen zu müssen.

Allerdings stellte der BGH in Beschlüssen vom 31.03.2020 (Az.: XI ZR 581/18, XI ZR 198/19) fest, dass das EuGH-Urteil nicht für Immobiliendarlehensverträge gelte und auch nicht auf allgemeine Verbraucherdarlehensverträge anwendbar sei. Der BGH betonte die ausschließliche Zuständigkeit der nationalen Gerichte. Darlehensgeber könnten sich auf die Annahme berufen, es sei denn, sie hätten vom gesetzlichen Muster abgewichen, was die Widerrufsbelehrung unwirksam machen könnte.

So kann CDR Legal Ihnen helfen

Durch eine Umschuldung auf ein Darlehen mit günstigeren Konditionen lässt sich unter Umständen viel Geld sparen. Mit dem Widerrufsjoker lässt sich häufig auch die von den Banken geltend gemachte Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Eine erfahrene Kanzlei wie CDR Legal kann Sie bei einem solchen Vorhaben unterstützen. So unterstützt CDR Legal Sie etwa bei der Sichtung Ihrer Unterlagen, im Kontakt mit Ihrer Bank oder bei der Geltendmachung Ihres Widerrufsrechts. Als auf Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei stehen wir Ihnen mit der entsprechenden Expertise unserer Anwälte zur Seite.

Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs klären wir, ob es möglich und ratsam ist, Ihre Baufinanzierung zu widerrufen. Sollte dies der Fall sein, vertreten wir Sie gerne bei der Durchsetzung Ihrer Interessen.