Baulasten entlarven: Warum Sie das Baulastenverzeichnis vor dem Kauf prüfen sollten

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen, gibt es viele Faktoren, die Sie berücksichtigen müssen, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Einer dieser Faktoren, der oft übersehen wird, ist das Thema „Baulast“. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, und warum ist es so wichtig, sich darüber im Vorfeld zu informieren?

Was ist eine Baulast?

Im Wesentlichen handelt es sich bei Baulasten um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen oder Einschränkungen, die die Bebauung eines Grundstücks betreffen. Diese können aus unterschiedlichen Gründen bestehen. Ein häufiger Fall ist beispielsweise, wenn ein Nachbar ein Gebäude näher an der Grundstücksgrenze errichtet hat, als es die geltenden Vorschriften erlauben. Der Vorbesitzer des Grundstücks hat sich möglicherweise mit dem Nachbarn darauf geeinigt, dass dieser eine Ausnahmegenehmigung erhält, während er selbst dafür weiter von der Grenze entfernt bleibt. Solche Vereinbarungen können oft mit finanziellen Ausgleichen verbunden sein.

Warum ist das wichtig für Sie als Käufer?

Bauunternehmen und Anbieter von Fertighäusern gehen grundsätzlich davon aus, dass das Grundstück, das Sie kaufen möchten, nach den geltenden Bebauungsplänen oder dem Baugesetzbuch (§ 34) bebaubar ist. Sie rechnen nicht mit zusätzlichen Einschränkungen, die durch Baulasten verursacht werden könnten. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, dass Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie darüber informieren, ob solche Baulasten vorliegen.

Das Baulastenverzeichnis, in dem diese Informationen festgehalten sind, wird von der zuständigen Kommune oder dem Landkreis geführt. Anders als im Grundbuch, das Informationen zu Grundschulden und -dienstbarkeiten enthält, dokumentiert das Baulastenverzeichnis spezielle Verpflichtungen, wie etwa die Nutzung eines Grundstücks für öffentliche Leitungen oder Wege.

Wie sollten Sie vorgehen?

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, insbesondere wenn Sie diese von einem Bauträger erwerben, sollte der Kaufvertrag klarstellen, dass keine Baulasten existieren, die das Bauvorhaben oder die Nutzung des Grundstücks einschränken. Es ist ratsam, dass der Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt, das Baulastenverzeichnis einsehen oder Ihnen eine aktuelle beglaubigte Kopie vorlegen sollte.

Oftmals wird in Verträgen darauf hingewiesen, dass der Notar das Baulastenverzeichnis nicht geprüft hat – dies ist jedoch ein Risiko, das Sie nicht eingehen sollten. Falls Baulasten vorhanden sind, muss der Notar die möglichen Auswirkungen klar und verständlich erläutern.

Vermeiden Sie es, Vertragsklauseln zuzustimmen, die die Möglichkeit der Eintragung weiterer Baulasten vorsehen, ohne dass diese detailliert beschrieben werden. Sollten zusätzliche Baulasten zwingend erforderlich sein, müssen diese klar im Vertrag aufgeführt werden.

Fazit:

Wenn Sie ein Grundstück erwerben möchten, auf dem Sie bauen wollen, sollten Sie unbedingt einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen, um sicherzustellen, dass keine unerwarteten Einschränkungen vorliegen.

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