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Wasser abstellen trotz Kündigung? Was Vermieter laut Gericht nicht dürfen
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Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg vom 5. Februar 2025 (Az. 4 U 95/24) sorgt für Klarheit im Mietrecht: Vermieter dürfen während eines laufenden Räumungsprozesses nicht eigenmächtig die Wasserversorgung abstellen. Selbst wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde und ein Gerichtsverfahren läuft, bleibt die Grundversorgung der Mieträume geschützt – solange der Mieter seine Pflichten erfüllt. Doch was bedeutet das konkret für Mieter und Vermieter?
Wasserversorgung darf nicht einfach abgeschaltet werden
Im Mittelpunkt des Falls stand eine Mieterin von Büroflächen, die trotz einer ausgesprochenen Kündigung weiterhin Miete und Betriebskosten zahlte. Der Vermieter stellte die Wasserversorgung ab, nachdem im Keller des Hauses eine Wasserpfütze entdeckt worden war. Die Mieterin reagierte umgehend mit einer einstweiligen Verfügung – und bekam Recht.
Das OLG Hamburg stellte klar: Die Wasserversorgung gehört zur sogenannten "Grundversorgung". Sie darf nicht ohne gerichtliche Entscheidung oder vollstreckbaren Titel abgestellt werden. Selbst bei einer Kündigung des Mietvertrags ist der Vermieter verpflichtet, die Nutzung der Mieträume in vertragsgemäßer Weise zu ermöglichen, solange der Mieter seinerseits seinen Verpflichtungen nachkommt.
Recht auf einstweilige Verfügung
Wenn ein Vermieter eigenmächtig handelt und etwa Wasser oder Strom abstellt, haben Mieter das Recht, im Wege einer einstweiligen Verfügung schnell gerichtliche Hilfe zu suchen. Das Ziel: Die Versorgung wiederherzustellen und unzumutbare Zustände zu vermeiden.
Im vorliegenden Fall entsprach das Landgericht Hamburg dem Antrag der Mieterin, und das OLG bestätigte diese Entscheidung in zweiter Instanz. Die einstweilige Verfügung war rechtens und notwendig, um die Rechte der Mieterin zu schützen.
Besitzaufgabe beendet nicht automatisch alle Rechtsfolgen
Interessant ist auch ein weiterer Aspekt des Urteils: Die Mieterin gab den Besitz der Räume später freiwillig auf, nachdem sie eine Zwangsräumung fürchtete. Dennoch konnte sie die gerichtliche Klärung für die Zeit bis zur Besitzaufgabe weiterverfolgen. Das OLG entschied, dass eine teilweise Erledigungserklärung in solchen Fällen zulässig ist – etwa, wenn es um die Rechtmäßigkeit einer bereits vollzogenen Verfügung geht.
Fazit: Vermieter brauchen Geduld, Mieter haben Rechte
Das Urteil ist ein deutliches Signal: Vermieter dürfen nicht eigenmächtig handeln, auch wenn ein Räumungsverfahren läuft. Die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung bleibt geschützt, solange keine vollstreckbare gerichtliche Entscheidung vorliegt und der Mieter seine Pflichten erfüllt.
Mieter sollten sich bei unrechtmäßigen Eingriffen nicht scheuen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Vermieter hingegen sollten rechtzeitig anwaltlichen Rat einholen, bevor sie zu drastischen Maßnahmen greifen.
Für weitere Details können Sie das vollständige Urteil auf juris.de einsehen: OLG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 2025, Az. 4 U 95/24.
FAQ - Fragen und Antworten zum Urteil
Was sind die wesentliche Erkenntnisse aus dem Urteil des OLG Hamburg?
Pflicht zur Aufrechterhaltung der Wasserversorgung:Ein Vermieter darf die Wasserversorgung nicht eigenmächtig unterbrechen, solange der Mieter weiterhin Miete und Betriebskosten zahlt und das Mietverhältnis formell nicht beendet ist. Dies ergibt sich aus den nachvertraglichen Treuepflichten gemäß § 242 BGB.
Zulässigkeit einstweiliger Verfügungen:Mieter können im Wege der einstweiligen Verfügung die Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen, wenn diese unrechtmäßig unterbrochen wurde.
Teilweise Erledigungserklärung bei Besitzaufgabe:Gibt der Mieter den Besitz der Mieträume auf, beispielsweise aufgrund angedrohter Zwangsvollstreckung, kann er den Verfügungsantrag teilweise für die Zukunft für erledigt erklären. Gleichzeitig kann er die Feststellung der Zulässigkeit und Begründetheit des Antrags für die Vergangenheit beantragen, insbesondere wenn bereits vollstreckt wurde oder noch vollstreckt werden soll.
Welchen Hintergrund hatte der Fall?
Die Mieterin eines Büroraums zahlte weiterhin Miete und Betriebskosten, obwohl der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte.
Am 11. Juli 2024 stellte der Vermieter die Wasserversorgung ab, nachdem im Keller eine Pfütze entdeckt wurde.
Das Landgericht Hamburg erließ am 22. Juli 2024 eine einstweilige Verfügung zur Wiederherstellung der Wasserversorgung.
Am 6. Dezember 2024 gab die Mieterin den Besitz der Räume auf.
Das OLG Hamburg bestätigte, dass der Antrag auf einstweilige Verfügung bis zur Besitzaufgabe zulässig und begründet war.
Was bedeutet das Urteil im Ergebnis?
Das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Hamburg vom 5. Februar 2025 (Az. 4 U 95/24) behandelt die Verpflichtung eines Vermieters, während eines laufenden Räumungsprozesses die Wasserversorgung aufrechtzuerhalten. Das Urteil unterstreicht die Verpflichtung von Vermietern, die Grundversorgung während laufender Mietverhältnisse aufrechtzuerhalten, selbst wenn ein Räumungsprozess anhängig ist. Eigenmächtige Maßnahmen wie das Abstellen von Wasser sind unzulässig und können per einstweiliger Verfügung unterbunden werden.
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