Bauträger im Verzug // Construction Delay

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Es kommt regelmäßig vor, dass der Bauträger den Bauträgervertrag nicht rechtzeitig erfüllt und die Wohnung nicht wie angekündigt fertigstellt. Der Bauträger befindet sich dann im Verzug seiner Leistung. Das BGB sieht für den Besteller in diesem Fall verschiedene Rechte vor. Dazu gehört insbesondere der Anspruch auf Schadensersatz.

Der Leistungsverzug mit Anspruch auf Schadensersatz nach § 286 BGB setzt zunächst voraus, dass der Auftraggeber, also der Besteller einen fälligen Anspruch auf die Herstellung des vereinbarten Werkes gegen den Werkunternehmer hat. Die weitere Voraussetzung ist das Nichtleisten des Werkunternehmers zum maßgeblichen Zeitpunkt.

Soweit die Mahnung nicht entbehrlich ist, muss der Werkunternehmer nach Fälligkeit abgemahnt worden sein.  Üblicherweise werden bei Bauträgervertragen Fristen zur Fertigstellung bzw. die Bezugsfertigkeit in den Vertrag mit aufgenommen. In diesem Falle ist die zusätzliche Mahnung in der Regel entbehrlich. Als letzte Voraussetzung muss der Werkunternehmer seine Nichtleistung, also die Verzögerung, zu vertreten haben.

Als Schadenspositionen, die dem Erwerber durch die verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens entstehen können, gehören zum Beispiel: 

• Mietkosten,
• Fahrtkosten,
• Hotelunterbringungs- oder Zwischenlagerungskosten für Möbel,
• Finanzierungskosten, insbesondere Bereitstellungszinsen,
• Anwaltskosten,
• Sachverständigenkosten oder eine
• Nutzungsausfallentschädigung.

Sofern der Vertrag eine Vertragsstrafe in diesem Fall vorsieht, kann auch diese eingefordert werden.

So hat beispielsweise das Kammergericht in seinem Urteil vom 15.05.2018 – 21 U 90/17 entschieden, dass die Beklagte an die Klägerin Schadensersatz wegen verzögerter Übergabe einer Eigentumswohnung zu zahlen hatte. Dieser Schadensersatz bestand im Umfang der Anmietung einer Ersatzwohnung, der Maklerprovision für die Verlängerung des Ersatzmietvertrags, der Kosten der Einlagerung der Möbel, Kosten der Unterbringung von Gästen und auch Bereitstellungszinsen.

JUR | URBAN vertritt Erwerber bei Verzug des Bauträgers. Kontaktieren Sie uns jetzt.

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It happens again and again that the developer is not able to fulfill the developer contract and does not finalize the construction, often an apartment, in time. The developer is then in delay or default. The German Civil Code (BGB) provides for various rights for the purchaser in this case. These include, in particular, the right to claim damages.

Delay or default in performance with a claim for damages pursuant to Section 286 of the German Civil Code (BGB) first requires that the client, i.e. the orderer, has a due claim against the work contractor for the production of the agreed work. The further prerequisite is the non-performance of the work contractor at the relevant time.

Insofar as the reminder is not dispensable, the work contractor must have been warned after the due date.  In the case of property development contracts, deadlines for completion or readiness for occupancy are usually included in the contract. In this case, an additional reminder is usually not required. As a final requirement, the contractor must be responsible for his failure to perform, i.e. the delay.

Damage items that the purchaser may incur as a result of the delayed completion of the construction project include, for example: 

• Rental costs,
• travel costs,
• Hotel accommodation or interim storage costs for furniture,
• Financing costs, in particular commitment interest,
• legal fees,
• expert costs or compensation for
• Compensation for loss of use.

If the contract provides for a contractual penalty in this case, this can also be claimed.

For example, in its judgment of 15.05.2018 - 21 U 90/17, the Kammergericht ruled that the defendant had to pay damages to the plaintiff for delayed handover of a condominium. These damages consisted to the extent of the rental of a replacement apartment, the broker's commission for the extension of the replacement lease, the costs of storing the furniture, costs of accommodating guests and also commitment interest.

JUR | URBAN represents purchasers in the event of default by the developer. Contact us now.