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Begriff der Wohnraummiete – Abgrenzung zur Gewerberaummiete und Mischmietverhältnisse

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Bei der Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete ist das entscheidende Kriterium, welchen Zweck der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertraglich verfolgt.

Vom Begriff des Wohnraums werden alle Räume, die zum Schlafen, Essen oder zur dauerhaften privaten Nutzung bestimmt sind, umfasst. Auf die Bezeichnung im Vertrag kommt es in erster Linie nicht an!

Gewerberaummiete:

Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der Zielsetzung des Vertrages gewerblichen oder beruflichen Zwecken zu dienen bestimmt sind.

Von besonderer Bedeutung ist die Abgrenzung zum Wohnraummietvertrag deshalb, weil im Wohnraummietrecht die Schutzvorschriften regelmäßig den Mieter als schwächere Partei des Vertrages ansehen, der aufgrund seiner Unerfahrenheit und häufig geringeren Kenntnissen der Rechtslage schutzbedürftiger erscheint als der Vermieter.

Dagegen wird im Gewerberaummietrecht grundsätzlich von einer vertraglichen Begegnung auf Augenhöhe ausgegangen, was sich insbesondere dadurch äußert, dass hier der besondere grundrechtliche Schutz der Wohnung nicht greift.

Das hat zur Folge, dass im Gewerberaummietrecht gesetzliche Regelungen zum Kündigungs- und Bestandschutz ebenso fehlen wie Regelungen zur Miethöhe, Sozialklausel und ähnlichem. Gleiches gilt auch für vollstreckungsrechtliche Vorschriften zum Räumungsschutz.

Mischmietverhältnisse:

Als Mischmietverhältnisse werden die Konstellationen bezeichnet, in denen Räumlichkeiten zur Wohnraumnutzung und zur gewerblichen Nutzung gleichermaßen vermietet werden.

Bei der Frage, ob hier Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht anzuwenden ist, stellt die Rechtsprechung auf den Hauptzweck ab. Sind die Zwecke annähernd gleichwertig, wird wegen des sozialen Schutzgedankens des Wohnraummietrechts überwiegend von dessen Anwendung zugunsten des Mieters ausgegangen.

Fazit:

Ein Irrtum über den Charakter eines Mietverhältnisses (Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht) kann aufgrund der beschriebenen Unterschiede hinsichtlich ihrer Schutzvorschriften teure Konsequenzen haben.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

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Rechtstipp vom 27.11.2013
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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