Betriebskostenvorauszahlung - Anpassung nur durch den Vermieter?

Nein, auch der Mieter kann eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung vornehmen, vorausgesetzt, die Betriebskostenabrechnung ist formell und inhaltlich korrekt.

Dies hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 15.05.2012 - VIII ZR 246/11 klar gestellt.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei des Mietverhältnisses nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Hierfür genügte nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an. (BGH NZM 2008, 121). Diese bisherige Rechtsprechung beruhte auf der Überlegung, dass über die Anpassung der Vorauszahlungen alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte und deshalb möglicherweise aufwändige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung nicht in diesem Rahmen ausgetragen werden sollten, weil es lediglich um vorläufige Zahlungen geht, über die mit der späteren Jahresrechnung ohnehin noch Rechenschaft abzulegen ist.

An dieser Auffassung hält der Bundesgerichtshof nun nicht mehr fest:

„Bei dieser Sichtweise (wird) der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck nicht hinreichend berücksichtigt. Durch die Anpassung soll eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der späteren Abrechnung weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen. Aus diesem Grund dürfen nach der Rechtsprechung des Senats bereits absehbare Kostensteigerungen bei der Anpassung berücksichtigt werden, während ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht zulässig ist. Blieben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, hätte dies zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr - wie geboten - ausschließlich anhand des voraussichtlichen Abrechnungsergebnisses für die nächste Abrechnungsperiode bemessen würden. Vielmehr eröffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erstellung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies wäre aber der Fall, wenn der Vermieter die Anpassung jeweils auf der Basis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen dürfte, wenn inhaltliche Fehler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters verschieben. ..." (BGH NJW 2012, 2186)