BFH – Arbeitshilfe des BMF zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von bebauten Grundstücken ist eine Kaufpreisaufteilung des Gesamtkaufpreises vorzunehmen. Der Hintergrund ist, dass lediglich der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist. Der Anteil für den Grund und Boden unterliegt nach dem Gesetz keiner Abnutzung.

Wurde von den Vertragsparteien im notariell beurkundeten Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen, ist dieser grundsätzlich auch steuerlich zu folgen. Jedoch nur, solange die Voraussetzungen für die Annahme einer Scheinvereinbarung oder eines Gestaltungsmissbrauchs nicht gegeben sind und die Einigung von den wechselseitigen Interessen der Vertragsparteien getragen wurde. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) vertritt allerdings die Auffassung, dass die von den Vertragsparteien selbst vorgenommene Aufteilung häufig nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten entspreche, sondern nur „der Steuer wegen“ vorgenommen wurde. Aus diesem Grund folgen die zuständigen Finanzämter der vertraglichen Einigung über die Kaufpreisaufteilung regelmäßig nicht.

Sie fordern hingegen, die Ermittlung eines Einzelwertes nach dem Verhältnis der Teil- oder Verkehrswerte für den Grund und Boden und für das darauf stehende Gebäude vorzunehmen. Hierfür hat das BMF den Finanzämtern eine typisierte Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt, die öffentlich als Excel-Datei für die Steuerpflichtigen und die Steuerberater abrufbar ist, sodass das Verfahren zumindest transparent ist. Mithilfe dieser „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ plausibilisieren die Finanzämter die vorgenommene Aufteilung oder führen die Aufteilung von Amtswegen durch.

Der Bundesfinanzhof (BFH) prüft jedoch gerade in einem Revisionsverfahren (BFH-Beschluss vom 21. Januar 2020 – IX R 26/19) die grundlegende Frage, welche Bedeutung dieser Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude für Zwecke der AfA-Bemessung zukommt.

Die Vorgabe des BFH lautet diesbezüglich, dass eine „Gesamtwürdigung der Verhältnisse nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude“ erforderlich ist. Die BMF-Arbeitshilfe lässt bei ihrer Berechnung jedoch die Marktanpassung pauschal außer Acht. Daher liefert sie weder marktkonforme noch dem jeweiligen Steuerpflichtigen überzeugend zu vermittelnde Aufteilungsergebnisse. Derzeit sind Steuerpflichtige, die mit dem mithilfe der BMF-Arbeitshilfe ermittelten Wertansatz nicht einverstanden sind, im Regelfall gezwungen eine sachverständigende Begründung, ein Sachverständigengutachten vorzulegen oder eine Bewertung im Ertragswertverfahren (auch sogen. umgekehrtes Ertragswertverfahren wird in der Praxis anerkannt) durchzuführen. Dabei sind die Kosten des Gutachtens oder für die Bewertung im Ertragswertverfahren vom Steuerpflichtigen selbst zu tragen. Es gilt daher abzuwägen, ob sich die Kosten eines Gutachtens im Vergleich zur angestrebten Steuereinsparung für die Zeit der AfA-Inanspruchnahme aufheben.

Der BFH hat das BMF mittlerweile wegen der grundlegenden Bedeutung um Beitritt zum Verfahren aufgefordert. Der noch zu erwartenden Entscheidung des BFH kommen in der Praxis mitunter weitreichende Auswirkungen zu. Es ist daher anzuraten, entsprechende Fälle bis zu dieser Grundsatzentscheidung mit einem Einspruch und einem Antrag auf Ruhen des Verfahrens offen zu halten.

Es ist daher anzuraten, entsprechende Fälle bis zu dieser Grundsatzentscheidung mit einem Einspruch und einem Antrag auf Ruhen des Verfahrens offen zu halten.

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RUGE FEHSENFELD Partnerschaft mbB Rechtsanwälte Steuerberater

Bastian Ruge LL.M.

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Steuerrecht

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