BGH: Betriebskosten müssen einzeln aufgeschlüsselt werden

Die Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung sorgt immer wieder für Ärger zwischen Mietern und Vermietern. Grund ist häufig, dass die Kosten für den Mieter nicht transparent und verständlich aufgeführt sind. Vermieter sind gut beraten, die Kosten einzeln und entsprechend der Ziffern in § 2 der Betriebskostenverordnung aufzuführen, wie ein aktueller Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 24. Januar 2017 zeigt (Az.: VIII ZR 285/15).

Wie der BGH noch einmal verdeutlichte, ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskosten nach den einzelnen Kostenpositionen für den Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar aufzuschlüsseln, sodass die Einsichtnahme in die vorhandenen Belege durch den Mieter nur noch der Kontrolle und der Beseitigung etwaiger Zweifel diene. Dabei reicht es, die Kosten so aufzuschlüsseln, dass sie die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der Betriebskostenverordnung entsprechen. Eine weitere Differenzierung der Kosten innerhalb der Positionen, sei dann nicht mehr notwendig, so der BGH.

Gleichzeitig stellten die Karlsruher Richter klar, dass es nicht zulässig ist, die Betriebskosten aus verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs zusammenzufassen. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die Kosten für Grundsteuer und die Kosten für die Straßenreinigung undifferenziert zusammengefasst. Dagegen wehrte sich der Mieter und hatte vor dem BGH Erfolg. Diese Kosten hingen nicht eng miteinander zusammen, auch wenn sie wie hier von der Gemeinde erhoben wurden. Maßgeblich für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sei, dass die Abrechnung für den Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar ist. Es sei nicht die Aufgabe des Mieters, durch Einsichtnahme in die Belege die Kosten selbst aufzuschlüsseln, entschieden die Karlsruher Richter.

Eine Ausnahme ließ der BGH aber zu. Die sachlich eng zusammenhängenden Kosten für Frischwasser und Abwasser können zusammengefasst werden, wenn die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

„Für Mieter kann sich der Blick in die Betriebskostenabrechnung lohnen. Nicht jede Abrechnung ist fehlerfrei und Nachzahlungen daher nicht berechtigt. Vermieter sollten hingegen darauf achten, dass sie die Betriebskosten ordnungsgemäß abrechnen, um sich späteren Ärger zu ersparen. Ist die Betriebskostenabrechnung nicht formell-ordnungsgemäß erstellt und die Ausschlussfrist zur Erstellung der Abrechnung verstrichen, können Nachforderungen möglicherweise nicht mehr geltend gemacht werden“, sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.

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