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BGH erschwert Mietern Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen

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In seiner Entscheidung vom 11. August 2010 (Az.: VIII ZR 45/10) hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) erneut mit der Frage der Abrechnung von gemischt genutzten Gebäuden (also teils gewerblich teils zu Wohnzwecken) zu befassen.

Dabei musste der BGH unter anderem zu der Frage Stellung nehmen, ob ein sog. Vorwegabzug bei einer teilweisen gewerblichen Nutzung zu den formellen Mindestanforderungen gehört, wenn ein solcher Vorwegabzug geboten ist.

Unter einem sog. Vorwegabzug versteht man den Abzug der durch die gewerbliche Nutzung bedingten und nicht durch die Wohnnutzung verursachten Mehrkosten bei der Bewirtschaftung des Mietobjektes. Es ist unstreitig, dass der Wohnungsmieter nicht durch diese Kosten belastet werden darf.

Bereits in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter darlegungs- und beweisbelastet für die Frage ist, ob und in welchem Umfang solche Kosten entstehen (Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211). Die Frage aber war, ob der Vermieter, wenn solche Kosten entstanden sind, nicht von sich aus verpflichtet ist, diese Kosten auch anzugeben und in der Abrechnung den Abzug auszuweisen. Eine ohne diesen Abzug erteilte Abrechnung sei, so wurde vertreten, formal unwirksam.

Der BGH hat Letzteres verneint und damit seine Rechtsprechung zu den Formalien der Betriebskostenabrechnung konsequent weiterentwickelt. Nach Auffassung des BGH ist der Vermieter nämlich nur gehalten, die Gesamtkosten für das Objekt je Kostenposition anzugeben. Solange keine gesonderten Kosten anfallen, kann der Vermieter die Kosten einschließlich des gewerblich bedingten Mehrverbraues angeben, ohne dass die Abrechnung formelle Fehler aufweist (und damit ggf. der Ausschlusswirkung des § 556 BGB unterfällt). Sie mag inhaltlich falsch sein. Das aber hat der Mieter nach entsprechender Einsicht in die Abrechnungsunterlagen vorzutragen und mit den dort gewonnenen Mitteln auch zu beweisen.

Die Entscheidung ist im Übrigen auch unter zwei anderen Aspekten interessant.

Zum einen: Der gewerbliche Mehrverbrauch ist konkret anhand der Besonderheiten des Mietobjektes nachzuweisen. Die insbesondere beim Mieterbund beliebte Inbezugnahme auf den Betriebskostenspiegel genügt nicht.

Zum anderen: Bedarf etwa die Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Das erleichtert einem Vermieter das Geschäft erheblich, da er insofern auf einmal bereits erteilte Auskünfte verweisen kann, während der Mieter (das ergibt sich aus einer anderen Entscheidung des BGH) für jede Abrechnung seine Einwendungen neu geltend machen muss.


RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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Rechtstipp vom 15.11.2010

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