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Pflichtangaben in Immobilienanzeigen – Ausweispflicht auch für Makler

Die Vorschrift ist nicht ganz neu. Seit 2013 verpflichtet § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) insbesondere Eigentümer und Vermieter, die ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, zu entsprechenden Pflichtangaben in den jeweiligen Immobilienanzeigen. Voraussetzung ist, dass ein entsprechender Energieausweis bereits vorliegt bzw. vorliegen muss. Dann schreibt das Gesetz vor, dass folgende Informationen in der Anzeige enthalten sein müssen:

  1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
  2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Soweit so gut. Das Gesetz erwähnt jedoch diejenigen Personen, die in der Regel eine solche Immobilienanzeige abwickeln, die Makler, nicht. Das ist erstaunlich, denn häufig werden bei der Vermietung oder dem Verkauf Makler zwischengeschalten.

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung zeichnete sich aber bereits früh die Tendenz ab, auch den Makler für verpflichtet zu halten, in § 16a EnEV genannte Pflichtangaben in die Immobilienanzeige aufzunehmen. Einige Gerichte gehen – contra lege – davon aus, den Makler direkt in den Anwendungsbereich der Vorschrift einzubeziehen, obwohl der Gesetzgeber in der Begründung davon abgesehenen hat.

Andere Gerichte agieren geschickter. Der „Hebel“ über den dies bewerkstelligt wird, ist das Wettbewerbsrecht, weil die Gerichte in der Nichtbekanntgabe der entsprechenden Informationen durch den Makler ein wettbewerbswidriges Verhalten sehen; so etwa die Landgerichte Bayreuth, Traunstein, Tübingen, München. Lediglich das Landgericht Berlin hat diesen Weg abgelehnt. Nunmehr liegt eine erste obergerichtliche Entscheidung vor. Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass jedenfalls ein Unterlassen der Pflichtangaben durch einen Makler ein wettbewerbswidriges Verhalten darstellt.

Rechtsanwalt Gütter

RA Falk Gütter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

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