BGH: Nochmals – Unterschreitung der Mietfläche ist Mangel im Sinne des § 536 Abs.1 BGB

1. Zum Fall: 

Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Minderung der Miete. Mietobjekt ist ein Ladenlokal (Imbiss) nebst Kellerräumen in Berlin. Im Gewerberaummietvertrag war unter anderem Folgendes vereinbart:

 „ Ladenlokal (ca. 87 m2) und darunter liegender Keller/Lager (2 Räume, ca. 87m2)." 

Tatsächlich betrug die Fläche des Ladens 85,68 m2 und die des Kellers 53,93 m2.

2. Das Urteil des BGH vom 18. Juli. 2012 XII ZR 97/09: 

Für den Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche bestätigt der BGH seine Rechtsprechung noch einmal wie folgt:

a. Nach inzwischen ständiger Rechtsprechung des BGH stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche von der tatsächlich überlassenen Fläche einen Mangel der Mietsache dar.

b. Der BGH weist darauf hin, dass diese Rechtsprechung sowohl für die Wohnraummiete (BGH, 10. März. 2010 VIII ZR 144/09) entschieden worden sei, als auch für die Miete von Geschäftsräumen (BGH 04. Mai. 2005 XII ZR 254/01).

c. Die Mietpartei muss im Prozess nicht zusätzlich darlegen, dass die konkrete Tauglichkeit der Mieträume infolge der Flächenunterschreitung gemindert sei.

d. Das im Mietvertrag beschriebene Circa-Maß steht der Annahme eines Mietmangels dann nicht entgegen, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10% unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt.

e. Soweit die fehlende Mietfläche lediglich Nebenräume betrifft, findet dieser Umstand bei der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrags nach § 536 Abs.1 Satz 2 BGB Berücksichtigung.

3. Anmerkung von RA Roland Faust - zugleich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - 

Die Abfassung von Gewerberaummietverträgen erfordert stets besondere Sorgfalt, strategische Überlegungen und vor allen Dingen, dass die Mietbedingungen dann auch sauber in der Vertragsurkunde aufgenommen werden. Dies gilt insbesondere auch für Mietzweck, Beschreibung der Mietflächen, Abgrenzung von Hauptmietflächen zu Nebenflächen und die Flächenangaben.

Autor:

RA Roland Faust 

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte