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BGH stärkt Rechte der Mieter bei Nebenkostenabrechnungen

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Der BGH hat mit 2 Urteilen (Urteil vom 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17 und Urteil vom 07.02.2018, Az.: VIII ZR 148/17) die Rechte der Mieter bei extrem hohen Nebenkosten- oder Stromabrechnungen gestärkt.

Im Streitfall müssen Mieter, wenn sie eine außergewöhnlich hohe Abrechnung für Heizung oder Strom bekommen, nicht zahlen, wenn laut BGH „die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehler“ besteht. Dann ist es nämlich nicht Aufgabe des Mieters nachzuweisen, dass ein außergewöhnlich hoher Verbrauch angefallen ist.

Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Vermieter oder Energieversorger, welcher beweisen muss, dass die abgerechneten Kosten auch tatsächlich verbraucht wurden.

Im erst genannten Fall (BGH Az.: VIII ZR 189/17) sollten die Mieter einer Wohnung, deren Anteil an der gesamten Wohnfläche des Hauses weniger als 13 Prozent beträgt, laut Abrechnung fast die Hälfte der Heizenergie des ganzen Hauses verbraucht haben.

Die von den Mietern geleisteten üblichen monatlichen Vorauszahlungen von ca. 200,00 Euro reichten nicht aus. Laut Heizkostenabrechnung sollten die Mieter für 2 Jahre mehr als 5.000,00 Euro nachzahlen. In den Vorinstanzen verlangten die Mieter – ohne Erfolg – umfassende Einsichtnahme in die Ableseunterlagen aller Wohnungen des Hauses.

Der BGH stellte ausdrücklich klar, dass der Vermieter dem Verlangen des Mieters entsprechen und Einsicht in alle Unterlagen gewähren müsse. Der BGH bestätigte, dass Mieter grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrechts in Nebenkostenabrechnungen haben. Der Vermieter trage die volle Darlegungs- und Beweislast für die geltend gemachten Heizkosten.

Im zweiten Fall (BGH Az.: VIII ZR 148/17) stellte der Energieversorger seinen Kunden mehr als 9.000,00 € für den Stromverbrauch eines Jahres in Rechnung. Die Stromabrechnung war 10-mal so hoch wie in den vorangegangenen Jahren und die Kunden wandten ein, dass sie den abgerechneten Verbrauch von fast 32.000 Kilowattstunden gar nicht hätte verbrauchen können in dem Zeitraum. Der BGH stellte fest, dass hier die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ im Sinne von § 17 abs. 1 S. 2 Nr. 1 StromGVV besteht – ja sogar nahe liegend sei!

In diesem Fall ist der Kunde nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen. Nach dem StromGVV wird der Kunde nämlich im Regelfall mit seinen Einwendungen (bspw. Ablese- oder Messfehler) gegen die Richtigkeit einer Abrechnung im Zahlungsprozess des Energieversorgers ausgeschlossen. Der Kunde muss dann vielmehr in einem Rückforderungsprozess seine Einwendungen geltend machen. Kann der Kunde jedoch, wie in dem vom BGH entschiedenen Fall, die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ aufzeigen, dann werden seine Einwendungen bereits im Zahlungsprozess des Energieversorgers berücksichtigt. Der Kunde wird dann also gerade nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen.

Darlegungs- und Beweislast liegt beim Vermieter oder Energieversorger

Liegt also eine außergewöhnlich hohe Abrechnung für Heizung oder Strom vor und es besteht die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“, so muss der Vermieter oder Energieversorger seiner Darlegungs- und Beweislast nachkommen.

Handelt es sich hingegen um eine Nachzahlungsforderung im üblichen Rahmen von ein paar hundert Euro, dann muss der Mieter zunächst zahlen und kann anschließend im Rahmen eines Rückforderungsverfahrens die Rückzahlung verfolgen.


Rechtstipp vom 08.02.2018

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