BGH untersagt Musikunterricht in Wohnung

Musik gehört zu einem wichtigen Kulturgut unserer Gesellschaft. Allerdings findet nicht jede Art der Ausübung die Billigung der Gerichte. Dies musste nun auch ein Gitarrenlehrer erfahren, der seinen Gitarrenunterricht in einer Mietwohnung widerrechtlich ausübte. Die Entscheidung des BGH, Urt. vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, ist für alle Vermieter und Musiklehrer von besonderer Bedeutung.

1. Der Fall

Ein Gitarrenlehrer zog in die von seiner Mutter seit Jahrzehnten angemietete Wohnung, um seine Mutter zu pflegen, die sich nicht mehr alleine versorgen konnte. Da er seinen Beruf als Gitarrenlehrer an der Musikschule wegen der häuslichen Pflege nicht mehr vollumfänglich ausüben konnte, erteilte er dann in der Wohnung Gitarrenunterricht, ohne hierfür die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Nachdem seine Mutter verstorben war, trat der Musiklehrer in das Mietverhältnis ein.

Der Vermieter kündigte dann das Mietverhältnis mit dem Gitarrenlehrer mit der Begründung, dieser habe über mehrere Jahre hinweg in der Wohnung Musikunterricht gewerblich erteilt, ohne vorher die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Auch verbiete der Zweck des zugrundeliegenden Mietvertrages eine gewerbliche Nutzung des Mietobjektes. Der Gitarrenunterricht verursache Lärm, der den Hausfrieden störe und es sei dadurch zu Streitigkeiten unter den Mietern gekommen.

Der Vermieter verklagte den Musiklehrer nach der ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses auf Räumung und gewann sowohl vor dem Amtsgericht als auch in der Berufungsinstanz. Gegen diese Entscheidungen zog der Musiklehrer dann vor den BGH - und unterlag auch dort.

2. Die „Gitarrenlehrer- Entscheidung" des BGH

Das höchste deutsche Zivilgericht gab dem Vermieter u. a. mit folgenden Argumenten Recht:

• Die Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich, wenn die berufliche Tätigkeit, die der Mieter in der Wohnung ausübt, nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des „Wohnens" fällt.
• Dies ist in der Regel nur dann der Fall, wenn sie nicht wesentlich nach Außen in Erscheinung tritt.
• Als Beispiele hierzu nennt der BGH z.B. eine Schriftstellerische Tätigkeit, die Unterrichtsvorbereitung von Lehrern, Telearbeit und die Bewirtschaftung von Geschäftspartnern.
• Der Gitarrenunterricht an mehreren Werktagen mit mehreren Schülern bedarf aber der Erlaubnis des Vermieters und fällt insoweit nicht unter diese Ausnahmen.
• Eine Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Grundlagen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beruflichen Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache und die Mitmieter ausgehen, als bei einer üblichen Wohnnutzung. Als Beispiel hierfür nennt der BGH eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr.
• Um einen solchen Ausnahmefall handelt es sich bei dem Musikunterricht mit mehreren Schülern ersichtlich nicht, da hier erhebliche Auswirkungen durch den Schülerverkehr verursacht wurden.

3. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust

Auch wenn es ein wenig verwundert, dass der Vermieter erst nach einigen Jahren von dem Gitarrenunterricht und seinen Auswirkungen erfahren haben will, der BGH hat den Mieter zu Recht zur Räumung verurteilt. Die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit mit derart erheblichem Publikumsverkehr in gewerblicher Art und Weise widerspricht dem Mietzweck und der Nutzung einer Wohnung zu Wohnzwecken eklatant. In einem solchen Fall wäre eine Verpflichtung des Vermieters zur Duldung entgegen dem Mietvertrag nicht begründbar und in höchstem Maße unbillig.

4. Tipp

Alle Mietparteien, die eine berufliche Tätigkeit in einer Mietwohnung zu Wohnzwecken aufnehmen wollen, müssen sehr genau prüfen, ob die Genehmigung des Vermieters einzuholen ist - was in der Regel so sein wird. Falls eine Genehmigung erforderlich ist, muss diese beim Vermieter schriftlich eingeholt werden.

Autor:

Roland Faust, Geschäftsführender Gesellschafter, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Benholz Mackner Faust

Rechtsanwälte/Fachanwälte, Dortmund, info@bmf-recht.de