BGH zu Kautionsabrechnung und Schadensersatz - Auch verjährte Ansprüche dürfen aufgerechnet werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung vom 10.07.2024 die Rechte der Vermieter gestärkt, wenn es um die Abrechnung von Mietkaution und Schadensersatzansprüchen geht. Diese Entscheidung beseitigt einige Unsicherheiten und zeigt, worauf Vermieter achten müssen, um ihre Ansprüche zu sichern.

Was wurde entschieden?

Das BGH-Urteil vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) befasste sich mit der Frage, ob ein Vermieter auch nach Ablauf der Verjährungsfrist Schadensersatzansprüche gegen die Barkaution eines ehemaligen Mieters aufrechnen kann. Es ging darum, ob die Verjährung einem Vermieter den Zugriff auf die Mietkaution verwehrt, wenn er Schäden an der Mietsache geltend machen will, aber die Schadensersatzforderung während der Verjährungsfrist nicht geltend gemacht hat.

Der Hintergrund des Falls

In dem Fall hatte die Mieterin nach dem Auszug die Rückzahlung ihrer Barkaution verlangt. Der Vermieter jedoch stellte dem Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung eine Forderung auf Schadensersatz entgegen, da es nach seiner Auffassung während des Mietverhältnisses zu Schäden an der Wohnung gekommen war. Die Schwierigkeit lag darin, dass die Forderung des Vermieters möglicherweise verjährt war, da diese nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten geltend gemacht wurde. Die Mieterin bestritt die Forderung und verwies auf die Verjährung. Das Amtsgericht und das Berufungsgericht entschieden zunächst, dass der Schadensersatzanspruch aufgrund der Verjährung nicht mehr durchsetzbar sei. Der Vermieter zog daraufhin vor den Bundesgerichtshof.

Die Kernbotschaft des Urteils

Das Gericht stellte fest, dass die typische Barkautionsabrede im Mietvertrag so auszulegen ist, dass eine Verrechnung mit der Kaution möglich bleibt, auch wenn der Vermieter seine Forderung nach Ablauf der Verjährungsfrist geltend macht. Entscheidend ist dabei, dass die Schadensersatzforderung des Vermieters in das Sicherungsinteresse der Kaution fällt.

Der BGH stärkt damit das Recht der Vermieter, bei der Rückgabe der Wohnung entstandene Schäden gegen die Kaution aufzurechnen, auch wenn die Verjährung bereits eingetreten ist, solange der Vermieter die Kaution noch nicht abgerechnet hat. Diese Entscheidung berücksichtigt das Sicherungsinteresse, das mit der Kaution verbunden ist, und erkennt an, dass Vermieter die Kaution behalten dürfen, bis mögliche Ansprüche geklärt sind. Ein

Was bedeutet das für die Praxis?

1. Kautionsabrechnung muss nicht überstürzt erfolgen: Vermieter können sich Zeit nehmen, um ihre Forderungen zu prüfen. Solange die Kaution noch nicht abgerechnet und an den Mieter zurückgezahlt wurde, kann sie zur Deckung von Ansprüchen genutzt werden – auch wenn diese verjährt sind.

2. Keine unmittelbare Eile für Schadensersatzforderungen: Während die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche bei Mietsachen sechs Monate beträgt, gibt die Kaution dem Vermieter mehr Sicherheit. Die Kaution steht als Sicherheit zur Verfügung, und auch verjährte Forderungen können noch im Rahmen der Kautionsabrechnung abgezogen werden.

3. Barkaution als flexible Sicherheit: Der BGH hebt hervor, dass die Barkaution als Sicherheit gedacht ist, die den Vermieter entlastet. Wenn Schäden erst nach dem Auszug bemerkt werden oder die Schadensersatzforderung nicht sofort erhoben werden kann.

4. Prüfungsfrist berücksichtigen: Der Vermieter hat die Pflicht, die Kaution innerhalb einer „angemessenen Frist“ abzurechnen. Diese Frist dient dazu, eventuelle Ansprüche zu prüfen und eine genaue Abrechnung vorzunehmen. In der Regel sollte die Kaution spätestens nach sechs Monaten abgerechnet werden, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die eine längere Frist rechtfertigen.

Fazit: Eine Erleichterung für Vermieter bei der Kautionsabrechnung

Die Entscheidung des BGH bringt Vermietern einen deutlichen Vorteil. Sie können sich darauf verlassen, dass die Barkaution auch dann eine Sicherheit darstellt, wenn Schadensersatzansprüche verjährt sind. So bleibt genug Zeit für eine gründliche Prüfung und Abrechnung. Trotzdem ist es ratsam, eine transparente und zügige Kautionsabrechnung vorzunehmen und diese gut zu dokumentieren.