BGH zum Hauskauf: Verkäufer muss über Mängel aufklären, auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Immobilienkäufern schon in seinem Urteil vom 15. September 2023 (Az. V ZR 77/22)  gestärkt und dies in seiner Entscheidung vom 27. Oktober 2023 (Az. V ZR 43/23)  bestätigt.

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Die Entscheidung:

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. Oktober 2023 (Aktenzeichen V ZR 43/23) dreht sich zentral um die Frage der Informationspflicht des Verkäufers bezüglich Mängeln an einer verkauften Immobilie, trotz des festgelegten Ausschlusses der Mängelgewährleistung im Kaufvertrag.

In dem vorliegenden Fall erwarben die Kläger im Juni 2016 von den Beklagten ein Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus stand, und zwar unter dem Ausschluss der Sachmängelhaftung. Schon vor Vertragsabschluss hatte es wiederholt bei Regen zu Wassereintritten auf die im Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gegeben. Diese Probleme betrafen sowohl den Bereich des Kunststoffdachs, das einer der Beklagten installiert hatte, als auch den Bereich, der vom dachpfannengedeckten Hausdach überdacht war.

Trotz mehrerer Reparaturversuche des Beklagten am Anschluss des Kunststoffterrassendachs zum Traufbereich des Hausdachs, leiteten die Kläger im Juni 2017 ein eigenständiges Beweisverfahren ein. In der Folge erhoben sie Klage auf Zahlung der im selbständigen Beweisverfahren ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von insgesamt EUR 32.100,00.

Der BGH urteilte, dass der Verkäufer verpflichtet ist, den Käufer über bekannte Mängel zu informieren, selbst wenn im Kaufvertrag ein Ausschluss der Mängelgewährleistung festgehalten wurde. Dies bedeutet, dass der Verkäufer dazu verpflichtet ist, den Käufer über Mängel in Kenntnis zu setzen, die ihm entweder bekannt sind oder von denen er Kenntnis haben müsste. 

Die Argumentation des BGH basiert darauf, dass ein Ausschluss der Gewährleistung nicht dazu führen darf, dass der Käufer im Unklaren über wesentliche Eigenschaften der Immobilie bleibt. Eine arglistige Täuschung könnte vorliegen, wenn der Verkäufer den Käufer nicht über bekannte Mängel aufklärt. Somit kann sich der Verkäufer nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, wenn er die Aufklärung über bekannte Mängel vernachlässigt. Mehr dazu: https://www.voss.legal/baumaengel

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