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Bleibende Minderung des Verkehrswerts nach Mangelbeseitigung nicht vergessen

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Sind Mängel schwerwiegenderer Natur oder ergibt sich sonst aus den Umständen (beispielsweise: eine Vielzahl erheblicher Mängel, die auf Unzuverlässigkeit in der Bauausführung schließen lässt), dass ein gedachter Erwerber des Baugrundstücks in Kenntnis jener Umstände für das Objekt weniger bezahlen würde, als ohne diese  „Vorgeschichte" erzielbar wäre, so kommt ein sogenannter merkantiler Minderwert auch nach vollständiger und fachgerechter Beseitigung des Mangels in Betracht.

Diese zum Teil erheblichen wirtschaftlichen Nachteile des Baugrundstücks und die damit einhergehenden erheblichen Ansprüche des Bauherren werden häufig übersehen. Dies mag unter anderem daran liegen, dass für die Beurteilung solcher Minderungen des Verkehrswertes nicht die Sachverständigen zuständig sind, welche Baumängel beurteilen, sondern Sachverständige auf dem Gebiet der Verkehrswertermittlung für bebaute Grundstücke. Neueren Diskussionen ist zu entnehmen, dass es unter diesen Sachverständigen eine Strömung gibt, welche die betreffende Verkehrswertanpassung nicht mehr unter dem Begriff des merkantilen Minderwerts fasst, sondern im Rahmen eines Verkehrswertanpassungsfaktors berücksichtigt.

Ein typischer Fall für eine merkantile Wertminderung ist eine mangelhafte Gebäudeabdichtung:

BGH, Urteil vom 9. 1. 2003 - VII ZR 181/00:

Neben einer Minderung für einen technischen Minderwert kann der Auftraggeber für einen merkantilen Minderwert Minderung verlangen, wenn die vertragswidrige Ausführung eine verringerte Verwertbarkeit zur Folge hat, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben.

OLG Hamm, Urteil vom 10. 5. 2010 - 17 U 92/09:

Ein sogenannter merkantiler Minderwert liegt vor, wenn der Mangel den Veräußerungswert der baulichen Anlage mindert, und zwar im Unterschied zum technischen Minderwert gerade dann, wenn dies trotz Mangelbehebung der Fall ist und die Wertminderung nur auf dem objektiv unbegründeten Verdacht beruht, das Bauwerk könne noch weitere verborgene Mängel aufweisen.

OLG Stuttgart, Urt. v. 8. 2. 2011 - 12 U 74/10:

Mängel im Dachbereich eines Hauses, die zu Undichtigkeiten geführt und umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich gemacht haben, können einen vom Unternehmer zu ersetzenden merkantilen Minderwert begründen.


Rechtstipp vom 13.07.2012
aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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