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Brandschaden in der Mietwohnung

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Kann der Mieter, wenn er selber einen Brand in seiner Mietwohnung leicht fahrlässig verursacht hat, vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen?

Laut Bundesgerichthof „Ja“ – aber nur in dem Fall, dass der Schaden durch eine Gebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Versicherungsbeitrag anteilig in den Betriebskosten enthalten ist.

Normalerweise ginge man davon aus, dass der Mieter den selbst verursachten Schaden auch auf eigene Kosten beseitigen muss. Grundsätzlich ist dies auch der Fall, wobei vorliegend eben der Tatsache, dass eine schadenseintrittspflichtige Gebäudeversicherung bestand, entscheidende Bedeutung zukam.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter, der einen Brand in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Die damals 12-jährige Tochter der Mieter hatte den Brand verursacht, indem sie Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzte, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte.

Die Haftpflichtversicherung der Mieter verwies diese an die Gebäudeversicherung des Vermieters.

Die Kosten für die Gebäudeversicherung waren im Rahmen der Betriebskosten zuvor bereits anteilig auf die Mieter umgelegt worden. Eine Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung lehnte der Vermieter jedoch ab, da er eine Erhöhung der Versicherungsprämie befürchtete.

Auch die von den Mietern daraufhin geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte der Vermieter ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne.

Letztinstanzlich entschied der BGH, dass der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen oder den Schaden auf eigene Kosten beseitigen muss, mit folgender Begründung:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, sodass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

BGH, Urteil vom 19. November 2014, VIII ZR 191/13

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            Rechtsanwalt Oliver Keller (Rechtsanwälte Keller und Niemann) Rechtsanwalt Oliver Keller

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