Corona – Minderung der Gewerbemiete auch bei indirekten Auswirkungen der Pandemie

Lockdown, Kontaktbeschränkungen und andere staatliche Maßnahmen führten bei vielen Gewerbetreibenden während der Corona-Pandemie zu erheblichen Umsatzeinbußen. Nach Rechtsprechung des BGH kann eine Anpassung der Gewerbemiete aufgrund der behördlichen Maßnahmen möglich sein (Az.: XII ZR 8/21). Das OLG Frankfurt hat mit Beschluss vom 18. Februar 2022 zudem klargestellt, dass die Reduzierung der Gewerbemiete auch dann möglich ist, wenn ein Unternehmen nur mittelbar von den behördlichen Maßnahmen betroffen ist (Az.: 2 U 138/21).

„Auch solche indirekten Auswirkungen können nach der Entscheidung des OLG Frankfurt zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führen und eine Anpassung des Mietzins rechtfertigen. Dazu müssen aber die Kostenstruktur des Betriebs und ihre Entwicklung in der Corona-Pandemie sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse dargelegt werden“, sagt Rechtsanwalt Marcel Seifert, BRÜLLMANN Rechtsanwälte. Daran fehlte es allerdings in dem Fall vor dem OLG Frankfurt, das den Anspruch auf Anpassung der Mietzahlungen deshalb ablehnte.

In dem Verfahren ging es um die ausstehenden Mietzahlungen eines Reinigungsunternehmens für Kleidung. Da nach Ausbruch der Corona-Pandemie zahlreiche öffentliche Veranstaltungen und private Feiern abgesagt wurden, brachten deutlich weniger Kunden ihre Kleidung zur Reinigung. Das führte bei dem Unternehmen ab März 2020 zu einem deutliche Umsatzeinbruch. Von April bis Juli 2020 zahlte es daher keine Miete für seine gewerblichen Räume.

Der Vermieter klagte nun auf Zahlung der ausstehenden Miete und hatte Erfolg. Er habe Anspruch auf die Mietzahlungen in der vertraglich vereinbarten Höhe, entschied das OLG. Die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags sei zwar auch hier durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie schwerwiegend gestört worden. Auch wenn der Reinigungsbetrieb nicht direkt von einer behördlich angeordneten Schließung betroffen war, sei davon auszugehen, dass sich die behördlichen Maßnahmen mittelbar ausgewirkt haben. Durch den Ausfall zahlreicher Veranstaltungen sei der Bedarf an Reinigungsleistungen deutlich gesunken, so das Gericht.

Eine Anpassung des Mietvertrags könne die Mieterin dennoch nicht verlangen. Sie habe nicht dargelegt, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag nicht zugemutet werden könne. Dazu hätte sie zur Kostenstruktur des Betriebs, die Entwicklung in der Pandemie und zur Frage, ob staatliche Hilfen geflossen sind, vortragen müssen. Daran habe es gefehlt, führte das OLG Frankfurt aus.

„Die Entscheidung zeigt, dass eine Anpassung der Gewerbemiete auch für Unternehmen möglich ist, die nur indirekt von den Auswirkungen des Corona-Pandemie betroffen sind. Dazu müssen die wirtschaftlichen Verhältnisse dargelegt werden, so dass es immer auf den Einzelfall ankommt. Eine pauschale Mietminderung ist nicht möglich. Das hat schon der BGH entschieden“, so Rechtsanwalt Seifert. Mehr Informationen zu Corona und Mietrecht gibt es unter https://www.corona-rechtlich.de/corona-mietrecht.

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