Coronabedingte Schließungen sind im Gewerbemietverhältnis eine Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge

Am 31.12.2020 ist eine für Gewerbemieter und -pächter sehr relevante Gesetzesänderung in Kraft getreten, die auch Betreiber von Prostitutionsstätten betrifft:

Der Gesetzgeber hatte am 18. Dezember 2020 das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht beschlossen. 

Das Gesetz beinhaltet u.a. Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und die diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. 

Die Regelung lautet wie folgt:

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.

Infolgedessen ist nunmehr gesetzlich geregelt worden, dass Gewerbemieter bzw. - Pächter eine Anpassung des Vertrags (z.B. eine Herabsetzung des Mietzinses) verlangen können, soweit ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Damit wird die Verhandlungsposition der Mieter/Pächter gegenüber den Vermietern/Verpächtern deutlich verstärkt. 

Bislang hatten Gerichte in Gewerbe-Mietstreitigkeiten während der Corona-Schließungen überwiegend zugunsten der Vermieter entschieden. 

So urteilten die Land­ge­rich­te Hei­del­berg, Zwei­brü­cken, Frank­furt a.M. und Stuttgart, dass bei staat­lich an­ge­ord­ne­ten Schlie­ßun­gen eine volle Miet­zah­lungs­pflicht be­ste­hen bleibt. Das LG Hei­del­berg lehnte ei­ne Miet­re­duk­ti­on auf­grund ei­ner Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge nach § 313 BGB deshalb ab, weil zwar ei­ne Stö­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge vor­lie­ge, dem Mie­ter die Fort­zah­lung der Mie­te aber wei­ter­hin zu­mut­bar sei. Das LG Mün­chen I (34. Zi­vil­kam­mer) kam allerdings zu dem Schluss, dass die un­ver­än­der­te Miet­zah­lungs­pflicht dem Mie­ter nicht zu­ge­mu­tet wer­den konn­te.

Wie bereits oben dargestellt worden ist, wird Gewerbemietern und -pächtern durch die Regelung der Rücken gestärkt. Es ist jeweils im Einzelfall zu untersuchen, ob eine Herabsetzung des Miet- bzw. Pachtzinses (in Absprache mit dem Vermieter/Verpächter durchgeführt werden sollte.