Zur Umlagefähigkeit von Centermanager-, Hausmeister- und Verwaltungskosten im Gewerbemietverhältnis

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 26. September 2012 (Az.: XII ZR 112/10) erneut mit der  Umlage von Centermanager- und Verwaltungskosten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Gewerberaummietverhältnissen befasst. Das Gericht wies nochmals ausdrücklich darauf hin, dass gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten dem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zukommt. Es hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, die dem Mieter zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten eines "Centermanagers" auferlegt, intransparent und daher unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 3. August 2011, Az.: XII ZR 205/09).

Allerdings stellte das Gericht klar, dass die Wirksamkeit der Umlage der Verwaltungskosten dadurch nicht berührt wird. Der Begriff „Verwaltung“ sei hinreichend bestimmt. Der Festlegung einer Höchstgrenze bedürfe es nicht, da der Mieter dadurch geschützt ist, dass der Vermieter Verwaltungskosten nur im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen kann. Im Übrigen gelte das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot, dass den Mieter gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten schützt (BGH, Urteil vom 26. September 2012, Az.: XII ZR 112/10, m.w.N.).

Der BGH hat auch zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten in Gewerbemietverträgen Stellung genommen. Er geht dabei davon aus, dass die formularmäßige Überbürdung der Kosten für einen “Hausmeister” den Mieter unangemessen benachteiligt, soweit ihm dadurch ohne Kostenbegrenzung die Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auferlegt wird.

Es empfiehlt sich daher, bestehende Mietverträge dahingehend zu untersuchen, ob die Kosten des Centermanagements und des Hausmeisters wirksam auf den Mieter umgelegt wurden. In Neuverträgen sollten gesetzlich nicht definierte Begriffe so genau wie möglich erläutert und die darunter fallenden Einzelpositionen genau benannt werden.

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