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Das Übergabeprotokoll – Miete, Mietvertrag, Kündigung, Mietvertragsende

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Idealerweise ist bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses ein schriftliches Übergabeprotokoll anzufertigen, das die Parteien als verbindlich ansehen. Sie würden sich wundern, wenn Sie – wie ich als Rechtsanwalt – sehen würden, was daraus gemacht wird. 

Das Protokoll ist nämlich erheblich interpretationsbedürftig. Was bedeutet z. B. „Laminat abgenutzt“? Lesen Sie dazu meine weiteren Fachartikel.

Das Übergabeprotokoll ist eine Quittung

Das Übergabeprotokoll ist grundsätzlich eine Quittung. Was dort steht, ist festgestellt. Der Inhalt des Protokolls wird jedoch regelmäßig vor Gericht bestritten, insbesondere wenn Vertreter der jeweiligen Partei dies gegenzeichnen. Denn eine „normale“ Quittung bestätigt lediglich den Geldbetrag für eine erbrachte Leistung. Dieser „Geldbetrag“ – Zustand der Mietsache – ist jedoch im Mietrecht interpretationsbedürftig.

Die harte Tour: Fotos und kalte Übergabe

Wenn es hart auf hart kommt: Natürlich sind Zeugen bei der Übergabe sinnvoll. Aber Zeugen sind bekanntlich das schlechteste Beweismittel. Fertigen Sie Fotos der Mietsache an. So viele wie möglich. Auch über Zählerstände oder vermeintliche Nebensächlichkeiten. Diese sind unbestechlich. 

Gleichen Sie den Ist-Zustand mit den vertraglichen Verpflichtungen ab. Nur darauf kommt es an. Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt.

Dann bedarf es auch keiner sog. Übergabe, sondern Sie lassen dem Vermieter die Schlüssel der Mietsache vollständig nachweisbar zukommen (Einwurfeinschreiben, Einwurf per Bote unter Zeugen). Der Vermieter muss lediglich in den tatsächlichen Besitz der Mietsache gelangen, mehr nicht.

Danach können keine weiteren Schäden geltend gemacht werden, die über den Zustand bei der Übergabe oder des Festgestellten hinausgehen. 

Jede Partei ist regelmäßig bei schlüssigem Parteivortrag i. Ü. nicht veranlasst, den Vortrag der Gegenseite „erneut“ zu bestreiten (OLG Fankfurt, Beschl. v. 02.06.2015; AZ.: 2 W 26/15). Dieses wird von der herrschenden Meinung als „konkludentes“ Bestreiten bezeichnet und besagt, dass regelmäßig bereits im vorangegangenen widersprechenden Vortrag ein Bestreiten nachfolgender Einwände des Prozessgegners liegt. 

Dieses „konkludente Bestreiten“ (BVerfG, NJW 1992, S. 679 f) schränkt die Anwendung des § 138, Abs. 3 ZPO ein, denn ausgehend vom Grundsatz der Verletzung des Art. 103, Abs. 1 GG entfällt die Geständnisfiktion des § 138, Abs. 3 ZPO bereits dann, wenn in Klageschrift oder Klageerwiderung widersprechend vorgetragen wird und die jeweils andere Partei dem nicht noch einmal gesondert entgegentritt (Musielak-Stadler, ZPO, § 138, Rn. 14 m. w. N.).

Werden an die Darlegungslast des Mieters überspannte Anforderungen gestellt, kann dies das Recht des Mieters auf rechtliches Gehör verletzen. Kontaktieren Sie im Streitfall einen Rechtsanwalt. Mit dem Ende des Mietvertrages ist das Kind regelmäßig in den Brunnen gefallen, d. h. alle sog. einvernehmlichen Absprachen oder ein „gutes Mietverhältnis“ zählen nach dessen Ende nichts.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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