Der BGH regelt das Pandemierisiko im Gewerbemietrecht

Am 12.01.2022 erging die langersehnte Entscheidung des BGH (Az. XII ZR 8/21) zur Frage der Risikoverteilung während pandemiebedingter Geschäftsschließungen. Der BGH bestätigte, dass grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Absatz 1 BGB in Betracht kommt.

Dies allein führt nach Ansicht des BGH jedoch noch nicht zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung. Vielmehr ist weiter Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Der BGH stellt klar, dass eine pauschale Betrachtungsweise diesen tatbestandlichen Anforderungen nicht gerecht wird. Deshalb ist die Entscheidung des Oberlandesgerichts, welches pauschal von einer hälftigen Risikoverteilung ausging, fehlerhaft. Vielmehr bedarf es einer umfassenden einzelfallbezogenen Abwägung.

Zunächst ist zu betrachten, welche konkreten Nachteile der Mieter durch die Geschäftsschließung erlitten hat. Berücksichtigt werden kann hier nur der konkrete Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung (nicht auf Konzernebene). Maßgeblich ist weiter, welche konkreten Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Da eine Vertragsanpassung niemals zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, ist nach Ansicht des BGH zu berücksichtigen, welche finanziellen Vorteile der Mieter erlangt hat (z.B. staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile; Leistungen auf Darlehensbasis bleiben außen vor).

Mit berücksichtigt werden können hingegen Leistungen aus einer gegebenenfalls einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters.

Nachdem das Oberlandesgericht pauschal die Miete halbiert hat, wurde das Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zur weiteren Entscheidung zurückverwiesen. Konkrete Vorgaben, wie in derartigen Fällen zu verfahren ist, enthält das Urteil leider nicht, sodass das weitere Verfahren vor dem OLG abgewartet werden muss.

Wir werden darüber weiter berichten.

Christian Geppert, Fachanwalt für Miet- und WEG Recht