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Der Freizeitwohnsitz in Österreich

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Die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitz ist insbesondere im Westen Österreichs ein umstrittenes Thema. Gesetzliche Vorgaben schränken die Nutzungsmöglichkeiten als Freizeitwohnsitz weitgehend ein. Doch warum ist das so? Und unter welchen Voraussetzungen ist ein Freizeitwohnsitz erlaubt?

Grundverkehrsrecht in Tirol

Das Grundverkehrsrecht befasst sich mit den wichtigsten Regelungen und Bestimmungen zur Übertragung von Rechten an landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie bebauten und unbebauten Baugrundstücken.

Für Österreicher, EU-Bürger und EWR-Bürger gelten beim Kauf einer Immobilie in Österreich die gleichen Voraussetzungen. Sie sind grundsätzlich dazu befugt, eine Immobilie zu erwerben und müssen dafür keine Genehmigung einholen. Personen, die nicht Bürger dieser Länder sind, benötigen hingegen eine Genehmigung für den Immobilienkauf in Österreich.

Für alle gilt jedoch: Die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses als Freizeitwohnsitz unterliegt in Österreich sehr strengen Beschränkungen.

Situation im Westen Österreichs

Aufgrund der räumlichen Beschränktheit in der Alpenregion sind bebaubare Flächen in diesem Teil des Landes besonders limitiert. Hinzu kommt eine hohe Nachfrage durch Touristen und durch Zuzug aus den Nachbarländern. In den westlichen Bundesländern Tirol, Vorarlberg und Salzburg steht die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitz deshalb besonders im Fokus.

Die aus der hohen Nachfrage resultierenden Nutzungskonflikte in den Gemeinden führen immer wieder zu politischen Diskussionen und neuen gesetzlichen Regelungen. Das wirft für Personen, die in dieser Region eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchten, viele Fragen auf.

Was ist überhaupt ein Freizeitwohnsitz?

Eine Definition zum Begriff „Freizeitwohnsitz“ findet sich in § 13 Tiroler Raumordnung (TROG). Dort heißt es:

„Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.“

Das heißt, es handelt sich meist um Häuser oder Wohnungen, in denen nicht ganzjährig gewohnt wird, sondern die als Urlaubs- und Entspannungsort dienen.

Die Tiroler Raumordnung wurde im Jahr 2016 eingeführt. Sie soll die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen in Tirol einschränken und damit steigende Immobilienpreise, räumliche Überlastung und die Entstehung von „Geisterdörfern“, die nur zur Urlaubszeit bewohnt sind, bekämpfen.

Freizeitwohnsitzquote: Was ist erlaubt und was verboten?

In Tirol wurde eine Freizeitwohnsitzquote eingeführt. Damit wurde eine Obergrenze für die Anzahl an Freizeitwohnsitzen für jede einzelne Gemeinde geschaffen. Ist eine neu erworbene Immobilie in Tirol bereits innerhalb der Quote bereits für eine Nutzung als Freizeitwohnsitz zugelassen, kann auch der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung weiterhin legal als Freizeitwohnsitz nutzen.

Ist die Immobilie hingegen noch nicht von der Quote erfasst, gibt es die Möglichkeit, eine entsprechende Genehmigung zu beantragen. Erfolgsversprechend ist das jedoch nur in Gemeinden, in denen die Quote noch nicht ausgeschöpft ist.

Ohne eine Genehmigung ist die Nutzung einer Immobilie rein zu Ferien- und Erholungszwecken nicht verboten. Das bedeutet jedoch nicht gleichzeitig, dass diese nur als Hauptwohnsitz genutzt werden darf. Vielmehr kommen auch andere Nutzungsarten in Betracht, z. B. eine Vermietung, eine unternehmerische Nutzung oder eine Nutzung als Arbeitswohnsitz.

Ist eine nachträgliche Anmeldung als Freizeitwohnsitz möglich?

Ja. Laut der Tiroler Bauordnung handelt es sich bei der Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz, die bisher anderweitig verwendet wurde, um eine bewilligungspflichtige Änderung des Verwendungszwecks. Das bedeutet: Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Immobilie in Tirol auch erst nachträglich als Freizeitwohnsitz genutzt werden. Dafür muss jedoch eine Genehmigung eingeholt werden.


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