Der Freizeitwohnsitz in Tirol – Freizeitwohnsitz in Tirol und mögliche Strafen

Der Freizeitwohnsitz in Tirol

Die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitz ist insbesondere in Tirol ein umstrittenes Thema. Gesetzliche Vorgaben schränken die Nutzungsmöglichkeiten als Freizeitwohnsitz weitgehend ein. Doch warum ist das so? Und unter welchen Voraussetzungen ist ein Freizeitwohnsitz in Tirol erlaubt? Manche fragen sogar, kann man das Freizeitwohnsitzverbot umgehen?

In Kürze: Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Ein Freizeitwohnsitz in Tirol ist ein Wohnsitz in einem Haus oder einer Wohnung, der nur für Urlaube, Ferien oder Wochenenden, also zu Freizeitzwecken, genutzt wird. Der Freizeitwohnsitz ist also in der Absicht des Nutzers nicht für das ganzjährige Wohnen gedacht.

• Freizeitwohnsitze sind in Tirol streng reguliert. Es gibt etwa 16.000 genehmigte Freizeitwohnsitze.
• Neue Genehmigungen sind selten, da eine Gemeinde nur bis zu 8% ihrer Objekte  als Freizeitwohnsitze widmen darf.

Grundverkehrsrecht in Tirol

Das Grundverkehrsrecht befasst sich mit den wichtigsten Regelungen und Bestimmungen zur Übertragung von Rechten an landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie bebauten und unbebauten Baugrundstücken.

Für Österreicher, EU-Bürger und EWR-Bürger gelten beim Kauf einer Immobilie in Österreich die gleichen Voraussetzungen. Sie sind grundsätzlich dazu befugt, eine Immobilie zu erwerben und müssen in der Regel dafür keine Genehmigung einholen. Personen, die nicht Bürger dieser Länder sind, benötigen hingegen eine Genehmigung für den Immobilienkauf in Österreich.

Für alle gilt jedoch: Die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses als Freizeitwohnsitz unterliegt in Österreich sehr strengen Beschränkungen.

Situation im Westen Österreichs, Freizeitwohnsitz in Tirol

Aufgrund der räumlichen Beschränktheit in der Alpenregion sind bebaubare Flächen in diesem Teil des Landes besonders limitiert. Hinzu kommt eine hohe Nachfrage durch Touristen und durch Zuzug aus den Nachbarländern. In den westlichen Bundesländern Tirol, Vorarlberg und Salzburg steht die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitz deshalb besonders im Fokus.

Die aus der hohen Nachfrage resultierenden Nutzungskonflikte in den Gemeinden führen immer wieder zu politischen Diskussionen und neuen gesetzlichen Regelungen. Das wirft für Personen, die in dieser Region eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchten, viele Fragen auf.

Konsequenzen einer illegalen Nutzung: 4.000 bis 40.000 Euro Strafe für illegalen Wohnsitz als Freizeitwohnsitz Tirol

Kontrollen durch die Tiroler Gemeinden in Bezug auf vermutete unzulässige Freizeitwohnsitze

Die steigenden Immobilienpreise, welche sich in Vorarlberg, Tirol und Salzburg mittlerweile den Immobilienpreisen in München annähern, führen zu erheblichen Nutzungskonflikten und Beschwerden der lokalen Bevölkerung. Der Erwerb derartiger Immobilien ist für die einheimische Bevölkerung fast nicht mehr zu finanzieren und kommen die Bürgermeister hier immer mehr unter Druck.

Im Herbst 2019 kam es z. B. in Tirol zu verstärkten Überprüfungen von Freizeitwohnsitzen und wurde die über Jahrzehnte hinweg oft tolerierte Nutzung als Freizeitwohnsitz in vielen Tiroler Gemeinden einer genauen Prüfung unterzogen.

Gegen die Nutzung illegaler Freizeitwohnsitze greifen Behörden in Tirol nunmehr oft hart durch. Die Bürgermeister schauen bei den Freizeitwohnsitzen insbesondere in Tirol genauer hin und reagieren die Bezirksbehörden mit saftigen Strafen. In Bezug auf die Strafhöhe würde es allerdings noch deutlich Luft nach oben geben. Wird nämlich eine Immobilie illegal als Freizeitwohnsitz genutzt, können sogar Verwaltungsstrafen von bis zu 40.000 Euro verhängt werden. Die jüngsten Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts dürften allerdings Signalwirkung haben, bestätigen sie doch die Vorgangsweise und die Strafbescheide der Behörden. Und die Gerichte bestätigen Strafen von bis zu 4.000 Euro.

Durchgeführte Kontrollen in den Tiroler Gemeinden ergeben hingegen ein in Tirol bereits hinlänglich bekanntes Bild. Einige Fälle fanden nunmehr auch schon den Weg in die Presse. So nutzte unter anderem ein Niederländer die Wohnung seit 2008 ausschließlich als Urlaubsdomizil und überlässt es auch Freunden. Diese Vorgehensweise wurde ihm nunmehr im Jahr 2019 zum Verhängnis. Eine Bekannte verbrachte im März 2019 eine Woche Urlaub im Zillertal. Bei einer Überprüfung gab sie an, dass sie das drei bis vier Mal im Jahr mache. Das Landesverwaltungsgericht bestätigte deshalb die Behörde und lastet dem Holländer Vorsätzlichkeit an  –  nur die Strafe wurde auf 3.000 Euro heruntergesetzt.

Die Gemeinde lassen vermutete Freizeitwohnsitze auch nunmehr regelmäßig entweder durch eigene Mitarbeiter oder überwiegend durch Sicherheitsdienste kontrollieren. Die Kontrollen sind oft sehr detailliert und über einen langen Zeitraum, sodass diese Dokumentation in vielen Fällen zu einer Verurteilung führt

Die Behörden werden in der Regel nur bei begründetem Verdacht aktiv, etwa durch eine Anzeige. Oft spielen hier die Nachbarn eine wichtige Rolle. Dann leiten sie ein Ermittlungsverfahren ein, fordern eine Stellungnahme vom Eigentümer oder Nutzer, führen Überprüfungen durch und holen Informationen von Dritten ein.

Wenn sich die Behörde meldet:  Was soll man tun?

Der Nutzer muss aktiv mitwirken und Nachweise erbringen. Eine gründliche Dokumentation der Nutzung von Anfang an ist hilfreich. Es besteht keine Anwaltspflicht, aber anwaltliche Unterstützung wird frühzeitig empfohlen.

In Kürze: Konsequenzen bei Missbrauch

• Wird ein Wohnsitz illegal als Freizeitwohnsitz genutzt, drohen hohe Geldstrafen bis zu 40.000 Euro.
• Abgesehen von einer Geldstrafe wird in der Regel bei einem festgestellten unzulässigen Freizeitwohnsitz auch von der Gemeinde ein Benutzungsverbot erteilt.
• Wiederholte Verstöße können sogar zur Zwangsversteigerung des Objekts führen.

Definition eines Freizeitwohnsitzes gemäß Gesetz

Eine Definition zum Begriff „Freizeitwohnsitz“ findet sich in § 13 Tiroler Raumordnung (TROG). Dort heißt es:

„Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.“

Das heißt, es handelt sich meist um Häuser oder Wohnungen, in denen nicht ganzjährig gewohnt wird, sondern die als Urlaubs- und Entspannungsort dienen.

Die Tiroler Raumordnung soll die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen in Tirol einschränken und damit steigende Immobilienpreise, räumliche Überlastung und die Entstehung von „Geisterdörfern“, die nur zur Urlaubszeit bewohnt sind, bekämpfen.

Freizeitwohnsitzquote Tirol: Was ist erlaubt und was verboten?

In Tirol wurde die bereits angeführte Freizeitwohnsitzquote eingeführt. Damit wurde eine Obergrenze für die Anzahl an Freizeitwohnsitzen für jede einzelne Gemeinde geschaffen. Ist eine neu erworbene Immobilie in Tirol bereits innerhalb der Quote bereits für eine Nutzung als Freizeitwohnsitz zugelassen, kann auch der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung weiterhin legal als Freizeitwohnsitz nutzen.

Ist die Immobilie hingegen noch innerhalb der Quote genehmigt, gibt es die Möglichkeit, eine entsprechende Genehmigung zu beantragen. Erfolgsversprechend ist das jedoch nur in Gemeinden, in denen die Quote noch nicht ausgeschöpft ist.

Ohne eine Genehmigung ist die Nutzung einer Immobilie rein zu Ferien- und Erholungszwecken verboten. Das bedeutet jedoch nicht gleichzeitig, dass diese nur als Hauptwohnsitz genutzt werden darf. Vielmehr kommen auch andere Nutzungsarten in Betracht, z. B. eine Vermietung, eine unternehmerische Nutzung oder eine Nutzung als Arbeitswohnsitz.

Mehr Informationen unter:

https://www.law-experts.at/freizeitwohnsitz-zweitwohnsitz-oesterreich