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Die Gültigkeit von Klauseln im Mietvertrag

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Häufig kommt es im Rahmen des Wohnungswechsels zu Unstimmigkeiten zwischen dem Vermieter und dem scheidenden Mieter. Der Zustand der Wohnung bietet diesbezüglich häufig Anlass etwaige Streitigkeiten aufkommen zu lassen. Genauso oft kommt es im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses zu Problemen zwischen den Parteien.

Oftmals ist ein zwischen den Parteien vereinbarter Mietvertrag ursächlich für die Unstimmigkeiten. Je nach den darin enthaltenen Regelungen wird der Mieter zum Ende seines Mietvertrages oftmals verpflichtet, einen bestimmten Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Die vorzunehmenden Tätigkeiten können beispielsweise das Streichen der Wände umfassen, oder gar eine Renovierung des Bodens beinhalten. Auch sogenannte Schönheitsreparaturen können Anlass für diverse Streitpunkte geben.

Welche Verpflichtungen habe ich als Mieter?

Für den scheidenden Mieter stellt sich die Frage, was er tatsächlich tun muss. Eine entsprechende pauschale Antwort ist grundlegend leider nicht zu treffen. Wie so häufig, kommt es grundsätzlich auf den Inhalt des Mietvertrages an. Oftmals enthalten Mietverträge unwirksame Klauseln, die den Mieter zu etwaigen Maßnahmen verpflichten sollen, die jedoch nicht im Einklang mit der aktuellen Gesetzsituation steht.

Praxistipp für Mieter und Vermieter:

Es bietet sich an, die Wohnung stets unrenoviert zu übergeben/überlassen. So hat einerseits der Mieter die Möglichkeit auf die entsprechende Gestaltung Einfluss zu nehmen, anderseits kommt es am Ende des Mietverhältnisses in der Regel zu weniger Streitigkeiten.

Leider kommt es aus Sicht der Vermieter oft genug vor, dass eine renoviert überlassene Wohnung, welche am Ende des Mietverhältnisses ebenfalls renoviert, von dem scheidenden Mieter wieder übergeben wird, einen schlechteren Zustand aufweist, als man es sich wünschen würde. Dies liegt oftmals an dem entstehenden Umzugsstress der Parteien, sowie natürlich auch an der Tatsache, dass die scheidende Partei hinsichtlich der verwendeten Materialien oftmals nicht die höchste Qualitätsstufe wählen wird, da die scheidende Partei schließlich keinen Vorteil an einer hochwertigen Renovierung der ehemaligen Wohnung hat. Gleiches gilt ebenfalls für die durchgeführten Arbeiten: Die handwerkliche Umsetzung, welche häufig in Eigenregie erfolgt, lässt leider oftmals zu wünschen übrig.

Exemplarisch führen wir an dieser Stelle Klauseln aus Mietverträgen auf, die entweder im Einklang oder nicht im Einklang mit der aktuellen Gesetzeslage (Oktober 2017) stehen. Wenn Sie Lust haben, testen Sie sich selbst und überprüfen, ob Ihr Judiz geschärft ist. Die Auflösung finden Sie jeweils im Anschluss an die entsprechende Klausel:

„Der Mieter wird verpflichtet, die Wohnung vor Übergabe weiß zu streichen.“

Im Rahmen einer Endrenovierung liegt es regelmäßig nicht im Ermessen des Vermieters vom Mieter zu verlangen, die Mietwohnung weiß zu streichen. Jedoch ist es möglich, dass der Vermieter die Farbauswahl einschränkt, beispielsweise auf helle Farben.

Hierbei steht die Überlegung einer unproblematischen Weitervermietung durch den Vermieter im Fokus, um mit dem gewählten Farbton eine möglichst breite Masse an potenziellen Neumietern anzusprechen.

„Der Mieter wird verpflichtet, die Wohnung vor Übergabe zu renovieren.“

Die Auferlegung einer isolierten Endrenovierungspflicht (z.B. Streichen) des Mieters zum Ende des Mietverhältnisses ist in der Regel unzulässig. Durch die Verpflichtung einer Endrenovierung würde der tatsächliche Zustand des Mietobjektes außer Acht gelassen werden. So könnte es möglich sein, dass die Mietwohnung bereits kurz zuvor durch den Mieter saniert wurde oder einer Renovierung grundsätzlich nicht erforderlich erscheint.

„Der Mieter wird verpflichtet, die Wohnung alle 2 Jahre zu streichen.“

Dem Vermieter ist es grundsätzlich gestattet, den Mieter zu Renovierungen und der Instandhaltung der Mietwohnung zu verpflichten. Nicht rechtens ist es jedoch, dass der Vermieter den Mieter im Rahmen eines starren Zeitplans zu regelmäßigen Sanierungen anhalten darf. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Sanierungsfristen allein durch die Angabe eines nach Jahr bemessenen Zeitraums ohne jeglichen Zusatz, wie beispielweise „sofern erforderlich“, dazu anhält, vgl. § 307 BGB.

„Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen selber und auf eigene Kosten durchzuführen.“

Grundsätzlich ist der Vermieter als Eigentümer der Immobilie für die Instandhaltung durch sogenannte Schönheitsreparaturen verantwortlich. Unter Schönheitsreparaturen versteht man regelmäßig das malermäßige Überarbeiten des Mietobjektes. Schönheitsreparaturen umfassen hierbei grundsätzlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken; das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre sowie das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Im Rahmen des Mietverhältnisses ist jedoch anerkannt, dass etwaige Schönheitsreparaturen sowie Instandhaltungen dem Mieter auferlegt werden können. Dem Mieter obliegt es jedoch, die Kosten der Sanierungen durch einen Anspruch auf geringerer Mietzahlungen zu kompensieren.

„Dem Mieter ist es untersagt, die Wohnung in einer anderen als weißer Farbe zu streichen.“

Dem Vermieter ist es grundsätzlich nicht gestattet, dem Mieter während der Mietzeit vorzuschreiben, in welcher Farbe er die Wohnung gestalten muss. Dies liegt im alleinigen Ermessen des Mieters.

„Der Mieter darf lediglich einmal im Monat auf dem Balkon grillen.“

Die Frage, wie oft jemand im Rahmen seines Mietverhältnisses auf dem Balkon grillen darf, lässt sich nicht einheitlich beantworten. Zu beachten ist, dass es nach aktueller Rechtsprechung zulässig ist, das Grillen innerhalb eines Mietvertrages gänzlich zu untersagen. Bleibt dieses Verbot durch den Mieter ungeachtet, könnten daraus eine Abmahnung und konsequent eine fristlose Kündigung resultieren.

Ist das Grillen gestattet, ist ratsam, dass der Mieter vor dem Grillen die Nachbarn informiert und die Nachtruhe, welche um 22 Uhr beginnt und um 7 Uhr endet, beachtet, da das Grillen sonst als Ordnungswidrigkeit geahndet werden könnte.

„Dem Mieter ist es untersagt, etwaige Tiere, auch Kleintiere, wie beispielsweise Hamster oder Meerschweinchen, in der Wohnung zu halten.“

Mietverträge, welche eine Vertragsklausel beinhalten, die die Haustierhaltung ausnahmslos verbietet, benachteiligen den betroffenen Mieter unangemessen und sind damit in der Regel nicht gestattet. Insbesondere bei einer Kleintierhaltung kann man grundsätzlich von keiner Beeinträchtigung der übrigen Mietparteien und Dritter ausgehen. Kleintiere kann sich der Mieter entgegen des Mietvertrages und des Einverständnisses des Vermieters also grundsätzlich anschaffen. Die Haltung der Kleintiere gilt als vertragsgemäßer Gebrauch des Mietobjektes.

„Der Mieter hat bei Zuwiderhandlung einer etwaigen Vertragspflicht eine Vertragsstrafe in Höhe von 500,00 Euro zu zahlen.“

Oftmals kommt es vor, dass sich Vermieter in Mietverträgen die Zahlung einer Vertragsstrafe durch den Mieter bei Zuwiderhandlung einer Pflicht vorbehalten. Im Rahmen des Gesetzes ist die Festlegung einer Vertragsstrafe jedoch grundsätzlich unzulässig, § 555 BGB.

„Dem Mieter ist es untersagt, die Wohnung unterzuvermieten.“

Die Gebrauchsüberlassung an einen Dritten in Form von Untervermietung ist im Rahmen des § 540 I BGB nur mit der Erlaubnis des Vermieters rechtens, sofern dies nicht bereits ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Wird eine Wohnung trotzdem untervermietet, kann darauf – als Konsequenz eines vertragswidrigen Verhaltens – eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen und ggf. auch Unterlassungsklage anhängig werden, vgl. § 541 BGB. Des Weiteren stellt eine unzulässige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar, § 543 BGB.

Grundsätzlich ist jedoch festzustellen, dass sofern der Vermieter hinsichtlich der Untervermietung um Erlaubnis gebeten wird, er diesem Verlangen nur aus wichtigen Gründen widersprechen darf. Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, ist ihm dieses Begehren grundsätzlich zu bewilligen.

„Der Mieter darf keinen Besuch empfangen, der länger als eine Übernachtung in der vermieteten Wohnung verweilt.“

Einschränkungen des Besuchsrechts innerhalb eines Mietverhältnisses sind durch den Vermieter zunächst grundsätzlich unzulässig. Verweilt ein Besucher jedoch länger als sechs Wochen in der Mietwohnung, ist es laut Rechtsprechung rechtens, dass der Vermieter Nachtragungen anstellt, um darüber Kenntnis zu erlangen, ob der Besucher nicht bereits als Mitbewohner gilt oder gelten soll. Ist dies gewünscht, wird die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Sodann wird der Besucher bzw. Mitbewohner unter Umständen in die Betriebskostenumlage einbezogen.

„Dem Mieter ist es untersagt, Schuhe oder ähnliche Gegenstände im Treppenhaus abzustellen.“

Gegenstände dürfen in der Regel, selbst wenn diese keine Gefahrenquelle für die übrigen Mietparteien eines Hauses darstellen, nicht innerhalb des Treppenhauses abgestellt werden. Zu beachten ist dabei, dass Treppenhäuser in Notfällen grundsätzlich als einziger Rettungs-, bzw. Fluchtweg gelten.

„Dem Mieter ist es nicht gestattet, in der Wohnung zu rauchen.“

Auf ein absolutes Rauchverbot innerhalb einer Mietwohnung können sich Vermieter und Mieter im Rahmen des Mietvertrages einigen. Dieses Übereinkommen ist bindend und bleibt grundsätzlich auch bei einem eventuellen Rückfall wirksam.

Eine entsprechende Klausel innerhalb eines Formularmietvertrages und die Anordnung durch die Hausordnung sind jedoch unzulässig, da das Rauchen zum Teil der individuellen Lebensführung gehört und damit als ordnungsgemäßer Gebrauch der Wohnung angesehen werden kann.

Gelegentliches Rauchen berechtigt damit nicht zu einer Anfechtung des Mietvertrages. Selbst starkes Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Sofern die Auswirkungen des Zigarettenkonsums so erheblich sind, dass das Mietobjekt in einem so großen Ausmaß beschädigt wird, dass die Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht mehr instandgesetzt werden können, ist das Untersagen des Rauchens rechtens.

„Der Mieter hat die Reinigungskosten der Treppenhausreinigung zu zahlen.“

Innerhalb eines Mietvertrages ist es möglich, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten für die Reinigung des Treppenhauses auferlegt. Es kann jedoch ebenfalls vereinbart werden, dass es dem Mieter selbst obliegt, sich um die Reinigung zu kümmern. Die Hausordnung der betreffenden Immobilie regelt dabei genaueres.

„Der Vermieter darf die Wohnung ohne Einwilligung des Mieters jederzeit betreten.“

Es gibt kein gesetzliches Besuchsrecht. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dem Verlangen des Vermieters ist lediglich dann nachzukommen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung hat. Anlass dafür kann beispielsweise das Ermitteln von Zählerständen sein. Eine entsprechende Voranmeldung ist in diesen Fällen notwendig.

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Robin Freund, mag. iur. (Düsseldorf)

Rechtsanwalt


Rechtstipp vom 07.10.2017
Aktualisiert am 14.02.2018
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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