Die Hypothek als Sicherheit für eine Forderung

Ein Darlehen ermöglicht oft größere Investitionen wie den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Solche Darlehen sind fast immer durch eine Hypothek auf Immobilien gesichert. Die Hypothek dient auch als Absicherung einer anderen Forderung gegenüber dem Schuldner. Das kroatische Gesetz erkennt nur die Hypothek auf Immobilien als Pfandrecht an. Die Hypothek kann freiwillig, gerichtlich oder als Pfandrecht eingetragen werden. 

Die Hypothek wird durch Eintragung im Grundbuch begründet. Die Errichtung einer Hypothek überträgt nicht das Eigentum und der Gläubiger hat kein Recht die mit einer Hypothek belastete Immobilie zu nutzen. Daher ist der Hypothekenvertrag nur gültig, wenn er schriftlich abgeschlossen wird. Darüber hinaus muss er bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Qualitätengemäß dem Gesetz über das Grundbuch aufweisen. Wenn die Regeln des Grundbuchrechts nicht beachtet werden, kann dies zur Ablehnung der Eintragung führen. Die Eintragungszeit ist ebenfalls wichtig, da die Hypothek je nach Eintragungszeit Rang erhält. In diesem Vertrag müssen die genauen Angaben zum Grundstück besonders angegeben werden und die ausdrückliche Genehmigung des Eigentümers enthalten sein, dass der Hypotheken-Gläubiger berechtigt ist, die Hypothek auf seinem Grundstück einzutragen (tabellarische Erklärung). Wenn ein privater Hypothekenvertrag von einem Notar als notarielle Urkunde bestätigt wird, kann es hilfreich sein, für spätere leichtere Durchsetzung des Anspruchs eine sogenannte clausula exequendi in den Vertrag aufzunehmen. Diese Klausel bedeutet, dass der Schuldnerzustimmt, dass die Zwangsvollstreckung direkt durchgeführt wird. Wenn der Gläubiger keine notarielle Urkunde hat, muss er den Eigentümer der Immobilie verklagen und ein Urteil erwirken. Diese sogenannte Hypothekenklage muss bei dem Gericht eingereicht werden, das für die Entscheidung über die Immobilie zuständig ist. Das bedeutet, dass das kroatische Gericht nicht nur über die Hypothekenklage, sondern auch über die Zwangsvollstreckung entscheidet. In diesem Fall ist das Urteil eine Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung der Immobilie. Das endgültige und vollstreckbare Urteil wird dann als Vollstreckungsbescheid dienen. Dasselbe Vermögen kann mit mehreren Hypotheken belastet sein. Ihr Verhältnis zueinander hängt von ihrer Rangfolge ab. Andererseits können mehrere Immobilien mit derselben Hypothekbelastet sein (sogenannte simultane/gemeinsame Hypothek). Die Hypothek belastet das gesamte Vermögen oder den ideellen Miteigentumsanteil und kann auch das Baurecht belasten. Wenn eine Immobilie aufgeteilt ist, kann die Hypothek ihre einzelnen Teile belasten (z. B. Etage oder Wohnung). Wenn eine Immobilie verkauft und ein neuer Eigentümer eingetragen wird, bleibt die Hypothek bestehen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Hypothek durch mehrere Bestimmungen des kroatischen Rechts geregelt wird. Daher können Gläubiger ihre Rechte nicht ohne rechtliche Unterstützung auf gesetzlichem Wege durchsetzen. 

Die Hypothek ist im kroatischen Recht von akzessorischer Natur, was bedeutet, dass sie aufgrund der Sicherung einer Forderung besteht und somit von der Existenz und Gültigkeit dieser Forderung abhängt. Im kroatischen Recht ist das Bestehen eines Pfandrechts ohne die gesicherte Forderung nicht möglich, während das deutsche Recht ein Institut kennt, das im deutschen Recht als Grundschuld bezeichnet wird. Die Besonderheit dieses Pfandrechtsinstituts ist, dass es auch ohne die gesicherte Forderung bestehen kann.