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Die Immobilie als Altersvorsorge und zum Sparen von Steuern

Rechtstipp vom 15.01.2019
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Rechtstipp vom 15.01.2019
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Investition in Betongold in Deutschland boomt: Steuersparen leichtgemacht durch Immobilien-Kapitalanlagen?

Viele Immobilien werden zum Zweck der Steuerersparnis gekauft. Diese Immobilien-Kapitalanlagen haben eines gemeinsam: Eine vorteilhafte Kapitalanlage sind sie erst, wenn „unter dem Strich“ ein Gewinn erzielt wird, also die Immobilie mehr Vorteile als Nachteile hat. Selbst wenn, was selten der Fall ist, die monatlichen Belastungen genauso sind, wie einem dies vor dem Abschluss des Kaufvertrages versprochen worden ist, gibt es einen Umstand, der vielen nicht bekannt ist. Es handelt sich hier um die Unterschiede eines Verkaufs im sogenannten „Erstmarkt“ im Gegensatz zu dem späteren Verkauf im „Zweitmarkt“.

Eine typische Fallkonstellation sieht meistens so aus:

Eine junge Familie möchte etwas für die Altersvorsorge tun, die wirtschaftlichen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt sind derzeit noch günstig, Immobilienkredite sind leicht zu erlangen. Ein sich seriös anhörender Vermittler schlägt die Investition in das „Betongold“ vor. Eine Kapitalanlage-Eigentumswohnung mit hervorragenden Wertsteigerungsmöglichkeiten soll es sein. Zwar soll für die 52-qm-Immobilie in mittlerer Wohnlage in Berlin ein Kaufpreis von 248.000,00 Euro gezahlt werden, jedoch, so der Immobilienvermittler, könne er hervorragende Verbindungen zu Banken nutzen und eine Vollfinanzierung, also eine Finanzierung ohne Eigenkapital, beschaffen. Und außerdem: Die Immobilie steigt ja ständig im Wert, man kann sie nach einem bestimmten Zeitraum mit Gewinn verkaufen. Da noch Sanierungsarbeiten an der Immobilie steuerlich angesetzt werden können, schlägt man zwei Fliegen mit einer Klappe: Man spart Steuern und kann nach Ablauf von „10 Jahren“ die Marktgewinne nutzen und die Immobilie teurer verkaufen.

Top Angebot: „Investition in Immobilien mit Fremdkapital, Steuersparend“, zu solchen Konditionen sagt niemand nein! Oder doch?

Die junge Familie schlägt zu, es geht alles reibungslos, sogar eine große deutsche Internet-Bank finanziert den Kaufpreis zu hundert Prozent. Zwar ist die monatliche Belastung 130,00 Euro höher als versprochen, doch das kann die junge Familie noch locker tragen.

Das dicke Ende folgt vier Jahre nach dem Erwerb der Immobilie. Durch Zufall erfährt die junge Familie, dass die Immobilie nur zu etwas mehr als die Hälfte der damalig gezahlten Summe verkauft werden kann. Der Markt gibt einfach nicht mehr her. Was ist passiert?

Erstverkauf – Zweitverkauf: Was bedeutet das für Immobilien-Käufer?

Der Knackpunkt liegt in der Unterscheidung der sogenannten „Erstverkäufe“ und der „Zweitverkäufe“. Während bei dem Erwerb einer Immobilie vom Bauträger auch die steuerlichen Vorteile eingepreist werden, fallen diese beim Wiederverkauf an einen neuen Käufer vollständig weg. Die Immobilie ist für einen weiteren Käufer nicht mehr so finanziell interessant wie für den Erstkäufer, der die Steuervorteile generiert. Dieser Umstand spiegelt sich auch im Kaufpreis wider. Während im sogenannten „Erstmarkt“ noch hohe Kaufpreise erzielt werden können, ist beim Wiederverkauf nur ein geringerer Verkaufspreis möglich. Vielfach kann diese Differenz auch nicht mehr durch Wertsteigerungen auf dem Immobilienmarkt wettgemacht werden.

Sanierte Bausubstanz überschwemmt den gesättigten Markt – überschuldete Kapitalanleger erzielen keinen angemessenen Wiederverkaufswert

Gerade in ostdeutschen Großstädten, wie Leipzig, Chemnitz oder Dresden, gab es viel alte Bausubstanz, die von Bauträgern saniert wurde. Es wurden viele Kapitalanleger gewonnen. Nach dem Ablauf der steuerlichen Wartefrist bricht nun eine Flut von Verkäufen auf einen gesättigten Markt herein. Es besteht ein Überangebot an Immobilien. Überschuldete Familien oder an der Existenz gefährdete Kapitalanleger, die dringend Geld brauchen, können durch den Verkauf der Immobilie ihre Schulden nicht verringern. Es bleibt ein riesiger Berg an Schulden übrig.

Fehlerhafte Beratung zu Erst- und Zweitmarkt? – Können Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden?

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Rechtsanwaltskanzlei AdvoAdvice Rechtsanwälte mbB in Berlin meint dazu: „Häufig fallen Kapitalanleger aus allen Wolken, wenn sie den verringerten Wiederverkaufspreis erfahren. Dabei hätte ihnen dieser Umstand bereits im Vorfeld der Beratung vor Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt werden müssen. Wenn die Unterschiede zwischen Erst- und Zweitmarkt nicht mitgeteilt werden, liegt unter Umständen ein Beratungsfehler vor, der den Kapitalanleger zum Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer bzw. Vermittler berechtigt.“

Auch die Gerichte sprechen bei Beratungsfehlern, die bewiesen werden können, Schadensersatz zu. So haben viele Gerichte bereits entschieden, dass über den Preisabschlag beim Wiederverkauf einer „Steuersparimmobilie“ aufzuklären ist. Wenn beim Zweitverkauf die staatliche Förderung durch steuerliche Sonderabschreibungen entfällt und deshalb erhebliche Preisabschläge beim Wiederverkauf steuerlich geförderter Immobilien hinzunehmen sind, so muss vor dem Erwerb der Immobilie der Kapitalanleger darüber aufgeklärt werden.

Fachanwalt und Experte für Immobilienrecht Kim Oliver Klevenhagen hierzu: „Die zahlreichen Urteile zeigen, dass auch bei Gerichten die Praxis der Falschberatungen weiter untersucht wird. Kapitalanleger, die erfahren haben, dass ihre Immobilie weit weniger wert ist als gedacht, sollten sich an einen Spezialisten wenden, um etwaige Ansprüche prüfen zu können.“

Die Hoffnung stirbt immer zuletzt. Rechtsanwalt Klevenhagen weiß aus langjähriger Erfahrung im Immobilienrecht, dass die Belastungen für Opfer von Steuersparimmobilien und ihre Familien wirtschaftlich und seelisch groß sind. Für Rückfragen, fairen Rat und zur Einschätzung des Sachverhaltes stehen die AdvoAdvice mbB gerne telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.


Rechtstipp aus der Themenwelt Eigenheim und dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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