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Die Kündigung im Mietrecht, Teil 1

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Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses gibt es, vor allem aus Sicht des Vermieters, einiges zu beachten, angefangen bei der Erklärung der Kündigung als solche. Hier werden häufig vermeidbare Fehler gemacht, die zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Bestandteile einer Kündigung.

Was wird gekündigt?

Zunächst soll in der Kündigung zum Ausdruck gebracht werden, dass gekündigt wird. Was eigentlich selbstverständlich erscheint, kann bei einer allzu höflichen Formulierung missverstanden werden. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, was gekündigt wird, bei Wohnraummietverhältnissen also die vermietete Wohnung sowie alle mitvermieteten Nebenräume und bspw. Gartenanteile.

Das Datum des Vertragsschlusses sowie das Ende des Mietverhältnisses sollte angegeben werden, hierfür ist es wichtig, die Kündigungsfristen zu kennen und exakt zu berechnen.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Kündigenden eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per Fax oder E-Mail ist unwirksam.

Wer kündigt wem?

Die Kündigung muss von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden, um wirksam zu sein. Kündigt ein Bevollmächtigter, was grundsätzlich möglich ist, muss er seine Berechtigung hierzu durch eine schriftliche Vollmacht nachweisen. Vorsicht ist geboten, wenn eine Hausverwaltung eingebunden ist. Hier ist durch einen Blick in den Mietvertrag zu prüfen, ob die Hausverwaltung selbst Vermieter ist, ansonsten ist nämlich eine gegenüber der Hausverwaltung erklärte Kündigung unwirksam.

Warum wird gekündigt?

Die Angabe des Kündigungsgrundes ist ebenfalls erforderlich, der Empfänger der Kündigung soll wissen, warum das Mietverhältnis endet. Gerade bei der Eigenbedarfskündigung werden hohe Anforderungen an die Begründung gestellt. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist es oftmals erforderlich, dass der Mieter vor der Kündigung eine Abmahnung erhalten hat. Erst, wenn das störende Verhalten dann nicht eingestellt wird, ist eine Kündigung möglich. Auf die einzelnen Kündigungsgründe wird in Teil 2 näher eingegangen.

Wann endet das Mietverhältnis?

Eine ordentliche Kündigung kann nur unter Einhaltung einer Kündigungsfrist ausgesprochen werden. Nach den entsprechenden Vorschriften ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats auszusprechen. Diese Fristen verlängern sich um je drei Monate, wenn das Mietverhältnis schon mehr als 5 Jahre bzw. mehr als 8 Jahre andauert. Die verlängerten Fristen gelten allerdings nur für den Vermieter.

Für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist es entscheidend, dass die schriftliche Kündigung dem Empfänger auch tatsächlich zugeht, sei es per Einwurf in den Briefkasten, Einschreiben oder persönlicher Übergabe. Es kommt darauf an, dass der Kündigungsempfänger die Kündigung am dritten Werktag eines Monats in den Händen hält.

Was sonst noch zu beachten ist:

Bei der Kündigung durch den Vermieter soll der Mieter darauf hingewiesen werden, dass er die Möglichkeit hat, der Kündigung zu widersprechen, wenn diese eine besondere Härte für ihn bedeutet.

Ein weiterer Stolperstein ist § 545 BGB. Hier ist geregelt, dass sich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen nach Gebrauchsfortsetzung (Mieter) bzw. Kenntnis von der Gebrauchsfortsetzung (Vermieter) erklärt.

Um diese stillschweigende Verlängerung zu verhindern, ist es wichtig, schon beim Ausspruch der Kündigung dieser Folge zu widersprechen.


Rechtstipp vom 22.06.2015
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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            Rechtsanwältin Helena Meißner (Rechtsanwälte und Fachanwalt für Arbeitsrecht) Rechtsanwältin Helena Meißner

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