Die Sonderwunschfalle im Bauträgervertrag - und wie man sie vermeidet

Der Notartermin ist geschafft und der Bauträgervertrag wurde von allen Beteiligten unterschrieben. Die Freude bei den künftigen Eigenheimbesitzern ist groß! Doch kurze Zeit später, während sich das Haus oder die Wohnung bereits im Bau befinden, stellen viele Kunden fest, dass noch Sonderwünsche bestehen. Muss der Bauträger die Sonderwünsche nach der Beurkundung des Bauträgervertrages umsetzen? Sind die Sonderwünsche im Kaufpreis enthalten oder entstehen dadurch Zusatzkosten für die Erwerber? Was die Sonderwunschfalle im Bauträgervertrag bedeutet und wie man sie vermeidet, erfahren Sie in diesem Artikel.

Grundsätzlich gilt, dass im Idealfall sämtliche Sonderwünsche der Erwerber bereits im Bauträgerkaufvertrag oder in der Bau- und Leistungsbeschreibung, die als Anlage zum Kaufvertrag genommen wird, aufgeführt sein sollten. Und zwar so detailliert, wie möglich, um hinterher bei der Bauausführung nicht mit dem Bauträger in Streit zu geraten. Erwerber sollten sich also bereits vor dem Notartermin gründlich mit dem Bauvorhaben befassen und darauf achten, dass alle bereits mit dem Bauträger abgesprochenen Sonderwünsche ausdrücklich und präzise im Notarvertrag festgehalten werden. Nur dann sind diese auch verbindlich und die Erwerber haben einen Anspruch auf die Ausführung. 

Was bedeutet Sonderwunschfalle?

Sonderwünsche sind alle Abweichungen vom angebotenen Leistungspaket des Bauträgers. Typischerweise sind dies zum Beispiel Grundrissänderungen oder zusätzliche Fenster. Dies können aber auch der Wunsch nach höherwertigen Materialien oder zusätzliche Baumaßnahmen sein. Es ist grundsätzlich unerheblich, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen des Leistungsumfangs handelt. Sind bestimmte Sonderwünsche nicht im Notarvertrag explizit vereinbart, so kann es schwierig für die Erwerber werden, den Bauträger nachträglich zur Ausführung zu verpflichten. Sonderwunschfalle bedeutet, dass Sonderwünsche genauso wie Eigenleistungen konkret im Notarvertrag vereinbart und mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden müssen, andernfalls haben die Erwerber meist keinen Anspruch auf die Ausführung und sind an das ursprünglich vereinbarte Leistungspaket des Bauträgers gebunden. Die Sonderwunschfalle bedeutet auch, dass Vereinbarungen von Sonderwünschen erst nach der Beurkundung des Bauträgervertrages für die Erwerber sehr teuer werden können. Es handelt sich letztlich um versteckte Kosten. 

Können auch nach dem Notartermin Sonderwünsche vereinbart werden?

Ja, auch nach der Beurkundung des Bauträgervertrages ist die Vereinbarung von Sonderwünschen zwischen Bauträger und Erwerber möglich. Nach der Rechtsprechung ist jedoch ein weiterer Notartermin und eine notarielle Beurkundung der Sonderwünsche zwingend erforderlich. Für die erneute Beurkundung entstehen weitere Kosten, die in der Regel die Erwerber übernehmen müssen. Erfolgt keine Beurkundung, ist die Vereinbarung nicht wirksam und der Bauträger auch nicht zur Ausführung der Sonderwünsche verpflichtet.

Wie vermeidet man die Sonderwunschfalle?

Die Sonderwunschfalle lässt sich nur dann vermeiden, wenn im Idealfall sämtliche Sonderwünsche bereits beim Abschluss des Bauträgervertrages vor dem Notar juristisch korrekt und vor allem eindeutig im Vertragstext festgehalten und beurkundet werden. Nur so sind die vereinbarten Sonderwünsche auch für den Bauträger verbindlich im vereinbarten Kaufpreis enthalten. Vereinbaren die Parteien erst nach der Beurkundung noch Wünsche zur Änderung des Leistungspakets des Bauträgers, so ist darauf zu achten, dass auch diese Vereinbarung der notariellen Form bedarf. In der Regel wird der Bauträger für nachträgliche Sonderwünsche einen Preisaufschlag verlangen, sodass Sie mit zusätzlichen Kosten für den Bau rechnen müssen.

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