Unwirksame Klauseln im Bauträgervertrag

In der Rechtspraxis muss festgestellt werden, dass Bauträgerverträge häufig unzulässige allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten.

Die Verpflichtung des Verkäufers zur Auflassung wird grundsätzlich davon abhängig gemacht, dass der Käufer den Kaufpreis vollumfänglich bezahlt und sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag erfüllt.

Die Klauseln stellen auf den sogenannten vereinbarten Vertragskaufpreis ab. Die Besitzübergabe und die Auflassung wird oft unter Hinweis auf die fehlende vollständige Kaufpreiszahlung verweigert, obwohl der Veräußerer nicht vollständig oder schlecht oder mangelhaft erfüllt hat.

Stichwort: Verweigerte Auflassung des Bauträgers

Nunmehr sind Vorschussansprüche aufgrund von Mängeln und Kaufpreisminderung aufgrund einer negativen Abweichung vom vertraglich vereinbarten Bausoll durchsetzbar.

Die Rechtsprechung tendiert zunehmend zur verbraucherfreundlichen Auslegung, z. B. BGH Urteil vom 07.06.2001, VII ZR 420/00 ebenso KG Berlin, 8. Zivilsenat, Urteil vom 29.08.2011, 8 U 90/10, OLG Hamburg, Urteil vom 17.04.2015, 9 U 35/14, LG München I, Urteil vom 23.04.2015, 8 O 650/15.

Das Landgericht München hat in der vorgenannten Entscheidung eine Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Besitzübergabe und Auflassung verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten bezahlt wurden, als intransparent und unwirksam erachtet.

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 12.05.2015, 7 O 115/14 eine Vertragsklausel eines Bauträgers, der die Fälligkeit der Fertigstellungsrate von der tatsächlichen Fertigstellung aller im Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen entkoppelt, für unwirksam erklärt mit der Folge, dass der gesamte im Bauträgervertrag enthaltene Zahlungsplan nichtig wurde. Der vollständige (unter Umständen geminderte) Erwerbspreis ist sodann erst mit der Abnahme „fällig“.

Stichwort: Intransparente Klauseln im Bauträgervertrag

Vorgenannte Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung der Erwerber dar, da diese durch die Pflicht zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises zur Vorleistung um ihr Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 g BGB gebracht werden, wenn der Veräußerer nicht, nicht vollständig, verzögert, schlecht erfüllt oder mangelbehaftet erfüllt.

Als in meiner täglichen Praxis wiederkehrende Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Bausoll sind zu nennen:

Stichwort: Tiefgaragenstellplatz unzureichend

Die von einem Bauträger als hochpreisig repräsentativ und hochwertig ausgestattete bepriesene Wohnung kann mit einem Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse nicht mit üblichem Aufwand abgestellt werden. Einparken ist nur nach mehrmaligem Rangieren möglich. Oberflächenkorrissionsschutz für den Tielfgaragenboden fehlt.

Folge: Die Wohnung weist eine Negativabweichung von der vertraglichen Bausollbeschaffenheit auf. Aufklärungspflichten des Veräußerers wurden verletzt (OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.02.2014 – 3 U 110/13, BGH, Beschluss vom 16.10.2014 – VII ZR 61/14) Nichtzulassungsbeschwerde wurde zurückgewiesen.

Stichwort: Barrierefreie Ausführung als Beschaffenheitsvereinbarung fehlt

Vorliegend kommt es auf die Einzelheiten des Vertragsabschlusses an, insbesondere auf die Prospektwerbung des Bauträges (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.2014 – 19 U 27/13).

Stichwort: Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik

Zum Beispiel:

• mangelhafte Gebäudeabdichtung,

• Mängel der Dämmung,

• Schallschutzmängel,

• nicht herstellergerechte Bearbeitung von Baustoffen,

• kein Nachweis von Horizontallasten Erdbebenzone II,

• keine technisch zwingend zu trennenden Heizkreise (z. B. Gäste-WC/Flur).

Folge dieser Mängel: Geltendmachung von Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB in Höhe der zweifachen Mangelbeseitigungskosten, ggf. Aufrechnung mit Kostenvorschussansprüchen gegenüber den Kaufpreisansprüchen des Veräußerers, ggf. Geltendmachung eines merkantilen Minderwerts.

Hat die vertragswidrige Ausführung eine verringerte Verwertbarkeit des Gebäudes zur Folge, kann der Erwerber ggf. einen merkantilen Minderwert geltend machen.

Maßgeblich hierfür ist die Beurteilung, ob eventuelle Kaufinteressenten einen Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringes Vertrauen in die Qualität des Bauwerks haben (so ausdrücklich OLG Oldenburg, Urteil vom 11.12.2014 – 8 U 140/09).

Dies kann auch dann der Fall sein, soweit eine Mangelbeseitigung erfolgt ist, eine vollständige Überprüfung der Sanierungsarbeiten jedoch nicht möglich ist und für einen potentiellen Käufer Restrisiken wegen verborgener Mängel verbleiben (so ausdrücklich OLG Stuttgart, Urteil vom 08.02.2011- 12 U 74/10).