Die Teilungsversteigerung in Spanien. Wie man in Spanien ein Miteigentumsverhältnis auflösen und auseinandersetzen kann.

Oft schildern uns Mandanten folgende Probleme: "Ich habe mit meinen Geschwistern eine Immobilie in Spanien geerbt. Allerdings ist unser Verhältnis nicht gerade ideal. Wie komme ich aus dieser Vermögensverstrickung heraus?“, oder "ich habe einen Anteil am Haus meines Vaters geerbt, welches dieser mit seiner Lebensgefährtin erworben hatte, und jetzt gehört mir die Hälfte einer Immobilie mit der ich nicht weiß, wie ich verfahren soll, denn die Beziehung zu der Frau der die andere Hälfte gehört ist inexistent", oder "ich habe mich von meinem Partner getrennt, und uns gehört jeweils 50 % eines Hauses, wie kann ich meinen Anteil möglichst schnell und unkompliziert verwerten?"

Trennungen und Erbschaften

Manchmal ergeben sich diese Probleme aber auch erst im Zuge einer anfänglich ganz anders ausgerichteten Beratung. Wer sich z.B. scheiden lassen will denkt vielleicht zunächst nur an die Auswirkungen der Scheidung auf die gemeinsamen Kinder, und ist bemüht die beste Sorgerechts- und Unterhaltsregelung zu finden. Dann wird unterstellt, dass dem Sorgeberechtigen auch die Nutzung der ursprünglichen Ehewohnung zugewiesen wird. Das kann so sein, ist aber nicht immer der Fall, bzw. manchmal wirtschaftlich nicht tragbar. Oder wir werden gebeten eine Erbschaft abzuwickeln, und die Erben haben sich noch keine abschliessenden Gedanken darüber gemacht, wie in Zukunft mit der zum Nachlass gehörenden Immobilie zu verfahren ist.

Zwischenmenschliche Beziehungen sind oft kompliziert, und es ist nicht immer einfach, eine konfliktreiche Trennung zu überstehen oder ein gemeinsames Erbe zu verwalten.

Da die Interessen der betroffenen Parteien weit voneinander entfernt liegen können, und die Beziehungen untereinander oftmals durch ein schlechtes Verhältnis gekennzeichnet sind, gilt es eine Lösung zu finden, welche es ermöglicht getrennte Wege zu gehen, und jedem einen angemessenen Gegenwert zuzuweisen.

Die Teilungsversteigerung nach spanischem Recht

Um diese komplexen Situationen zu lösen, bietet das spanische Zivilgesetzbuch die Möglichkeit, das Miteigentumsverhältnis zu beenden, und den Eigentümern jeweils den Gegenwert in Geld zukommen zu lassen.

Das Verfahren zur Beendigung des Miteigentumsverhältnisses oder der Gemeinschaft ist in Spanien erschöpfend normiert, und hilft den betroffenen Personen – gerade in komplexen Situationen wie Scheidungen oder Streitigkeiten zwischen Erben – eine angemessene Lösung zu finden, denn jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Durchführung des Verfahrens, und kann dieses deshalb einseitig einleiten.

Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass man niemanden zwingen kann ein Miteigentumsverhältnis nur deshalb fortzusetzen, weil das gemeinsame Eigentum unteilbar ist.

Statt dessen bietet dieses gesetzlich ausdrücklich geregelte Verfahren gewisse Garantien, damit keiner der Beteiligten benachteiligt wird.

Es ermöglicht den Miteigentümern, das Miteigentum an unteilbaren Vermögenswerten, wie z. B. Immobilien, aufzulösen, wenn eine Einigung zwischen den Parteien nicht auf freiwilliger Basis erreichbar scheint, und bietet so eine Lösung für Konflikte, die sich aus dem erzwungenen Zusammenleben im gemeinsamen Eigentum ergeben können.

Außergerichtliche Konfliktbewältigung

Das Verfahren zur Auflösung des Miteigentumsverhältnisses sollte mit dem außergerichtlichen Versuch beginnen, eine Einigung zwischen allen beteiligten Parteien zu finden. Es ist wichtig sich von Anfang an durch einen spezialisierten Anwalt beraten zu lassen, denn gerade in dieser Anfangsphase werden die Weichen gestellt, und es können erhebliche Fehler begangen werden, wenn man Zusammenhänge verkennt, die gegebenenfalls erst viel später von Bedeutung sein können.

Gelingt keine einvernehmliche, aussergerichtliche Auseinandersetzung, weil sich die Beziehungen weiter verschlechtern oder Unstimmigkeiten auftreten, ist der nächste Schritt der Rechtsweg.

Das Verfahren der Teilungsversteigerung in Spanien

Dazu gehört die Einreichung einer auf eine Teilungsversteigerung gerichteten Klage, in deren Zuge der Verkauf der Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung und die anschließende anteilige Aufteilung des erhaltenen Ertrags unter den Miteigentümern, entsprechend ihrem Anteil, steht.

Das spanische Zivilgesetzbuch (Art. 400) legt fest, dass kein Eigentümer verpflichtet ist, im Miteigentum zu verbleiben, so dass die Teilung des Gemeinschaftseigentums auf Antrag eines jeden Eigentümers möglich ist.

Diese Befugnis unterliegt keiner Verjährung, d. h. sie kann jederzeit und ohne zeitliche Begrenzung ausgeübt werden, es sei denn, die Unteilbarkeit des Eigentums wurde ausdrücklich für einen Zeitraum von höchstens zehn Jahren vereinbart, mit der Möglichkeit einer Verlängerung, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen.

Dieser rechtliche Mechanismus stellt eine wichtige Lösung für diejenigen dar, die sich in einer konfliktgeladenen Miteigentümersituation befinden, da er einen klaren, rechtlichen Ausweg zur Beendigugung dieses Verhältnisses bietet und es den Miteigentümern ermöglicht, sich durch ein Gericht, auf objektiver Grundlage, auseinandersetzen zu lassen.

Das Verfahren zur Beendigung eines Miteigentumsverhältnisses kann komplex sein und erfordert eine spezialisierte Rechtsberatung, um die Besonderheiten des Falles zu bewältigen und sicherzustellen, dass die Rechte aller Parteien während des Verfahrens angemessen geschützt werden.

Weiterführende Hinweise

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